وزارة التعليم العالي والبحث العلمي

 جامعة الشهيد حمه لخضر ـ الوادي

 كلية الحقوق والعلوم السياسية

 ق قسم الحقو

   
 

 

 

 

 

 مذكرة تخرج تدخل ضمن متطلبات نيل شهادة الماستر ل.م.د في الحقوق 

 عقاري تخصص: قانون
 

 إعداد الطالب:
 غـــــــــــزال شعـــــــــيب

 
 

 :لجـنة المنـاقـشة

 الصفة المؤسسة الاسم واللقب
د.ســـــــــــارة     

 تاــــــشــــــيب
 رئيسا جامعة الشهيد حمه لخضر ـ الوادي

 مشرفا ومقررا جامعة الشهيد حمه لخضر ـ الوادي ســــامــــــية د.لمـــــوشــــية

ــــــــــــــة د.خليف   

 ـيالذهبـــــــ
 مناقشا جامعة الشهيد حمه لخضر ـ الوادي

 

 2022/2023السنة الجامعية: 

 

 بسم الله الرحمن الرحيم

 

النظام القانوني للبيع بالإيجار في 

 التشريع الجزائري



 
 

وما أوتيتم من "

 "يلالالعلم إلا ق

 
 العظيمصدق الله 

 
 من سورة الإسراء 85الآية 

 

 

 

 

 

 

 
 

 



 
 

إهـــــــــــــــــــ

 ــــــــــداء

 

 

الحمد لله الذي أنار لي درب 

العلم والمعرفة وأعانني على 

أداء هذا الواجب ووفقني على 

 البحثإنجاز هذه 

والدي الكريمين اللذين  لىإ

لم يبخلا علي بجهدهما ومالهما 

من أجل تربيتي وتعليمي 

 حفظهما الله

 إلى أخوتي وأخواتي

في  الاصدقاء والزملاءوالى كل 

 العمل

أهدي هذه الدراسة 

راجيا من الله أن تنال المتواضعة،

 رضاهم

 

 

 



 
 

 

 

 

 

 

 

 

الشـــــــــكر 

 والتقدير

 

العلم  الحمد لله الذي أنار لنا درب

والمعرفة وأعانـنا على أداء هذا 

الواجب ووفقنا على إنجاز هذا 

 البحث 

لى كل من إ بجزيل الشكر والامتنان

ساعدنا من قريب أو من بعيد على 

تذليل ما  وفيالعمل أنجاز هذا 

 من صعوبات  واجهنا

لتكن هذه الورقة مساحة اعتراف 

أكثر من مجرد شكر للأستاذة الفاضلة 

المشرفة الدكتورة: 

 لمــــــــــوشية ســــامــــــية

التي لم تبخل علي بتوجيهاتها 



 
 

ونصائحها القيمة وعلى ضوئها سرت 

 حتى أكتمل هذا البحث 

ني أن أتقدم بالشكر ـكما لايفوت

ء الأفاضل أعضاالجزيل لكل الأساتذة 

لجنة المناقشة الموقرة وتفضلهم 

بمناقشة عملنا وتصويبه أمدهم الله 

 بوافر الصحة والعافية 

ومن نهلنا وإلى كل الأساتذة الأجلاء 

 من نبع علمهم طيلة سنوات الدراسة 

 عظيم الاحترام ووافر التقدير 

 

 

 

 

 

  



 
 

 

 

 

ةمـــقــــدمـــــــــــ



 أ
 

 :مقدمة  

 وجعل داعرف قطاع السكن في العشرية المنصرمة مشاكل كبيرة زادت من الأزمة تعقي        

ت على لاحابعد قيامها بإص على الرغم من جهود الدولة خاصةالمواطن الجزائري يتخبط فيها، ف

، أخرىعلى قطاع السكن الذي عرف اتجاهات  وبالأخصمختلف قطاعاتها منذ التسعينات 

فتح  ، وهذا بظهور أنماط سكنية جديدة،عن سابقها في مرحلة المخططات التنمويةاختلفت 

صول لحن اتمكنهم م مالية إعاناتمن خلال دعم المواطن  بهدف المجال أمام الترقية العقارية

في غراديمزيادة النمو الهو  تمعن الوضع الذي مازال يعاني منه المج، إلا أعلى ملكية سكن

 .والنزوح الريفي

 يجادكل هذه الاسباب وغيرها أدت الى استفحال أزمة السكن، وهو ما فرض على الدولة إ 

تساهم ة نمويآليات قانونية فورية للتخفيف على الطلب المتزايد وذلك من خلال إعادة مخططات ت

لحفاظ ة باوإعطاء هذا المجال ضمانات قانونية كفيل ،تشجيع الاستثمار في المجال السكني في

هة جمشاريع البناء من في هكذا مة الأفراد من جهة، وعلى الأموال التي تصرف على سلا

 .على فتح مجال الاستثمار في قطاع السكنالصريح دولة فكان اتجاه الأخرى، 

ة ة المنتهجالتحكميالدولة ة عن سياسالبحث إلى أزمة السكن يدفعنا بالضرورة  نالحديث علذلك 
على  تتُخذ أي التوصل إلى حلول ،القضاء عليها أو التخفيف منهاأجل لمعالجة هذه الأزمة من 

ة تنميأرض الواقع تساهم في ضبط هذه الأزمة والمنع من تفشيها على النحو الذي يضر بال

 ةيطيخطتبرامج  الاجتماعية والاقتصادية، ولا يتأتى ذلك إلا بدراسة جدية وعاجلة من خلال
ار التي الإيجصيغة البيع بفكان التوجه إلى اعتماد  لسكن،قطاع ا ميفي تنظ اسةيستلك ال ذيلتنف

دد المح)الملغى(  35/97 :نظمها المشرع الجزائري بموجب أحكام المرسوم التنفيذي رقم

بيع  شروطويجارها وبيعها بالإيجار، لاملاك ذات الاستعمال السكني، وإلشروط وكيفيات بيع ا
ير التسيوغيرها التي أنجزتها دواوين الترقية والاملاك ذات الاستعمال التجاري والمهني 

 العقاري.

لم مفصلة، فوقيقة لم تكن دبتلك الصيغة البيع بالإيجار  لعقد ن معالجة هذا المرسوم التنفيذيأ إلا

غبة رخرى أهذا من جهة، ومن جهة  خير للأحكام التفصيلية المنظمة لهذا العقديتطرق هذا الأ
 متلاكاتمكين فئة من المواطنين ذوي الدخل المحدود من لى المشرع في إرادة صريحة منه إ

ي لعقار فا  فكان التوجه التشريعي إلى احتواء وضعية قطاع السكن وما عرفه سوق  ،سكن لائق

 لبيعالجزائر من إشكالات فكان لا بد من تنظيم  قانوني خاص، فكان الاستحداث لصيغة ا
وم المرسوجب رية في الجزائر، وتنظيم المشرع له بمفي إطار الترقية العقا 2001سنة  بالإيجار

ر البيع المحدد لشروط شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية في إطا 105-01:التنفيذي رقم

دة غة الجديه الصيتطلبتها هذليات قانونية تعاقدية متضمنا لآالذي جاء والمتمم، وبالإيجار المعدل 
 23/07/2001 في      وقد رافق ذلك صدور القرار المؤرخ لامتلاك الشخص سكنا خاصا به، 

د وتحدي كيفيات معالجة الطلباتو، بهذه الصيغة لشروط الترشح للاستفادة من السكنالمحدد 

 .قائمة المستفيدين، وتحديده أيضا للعقد النموذجي لهذه الصيغة في البيع

، كونه عقد يقوم بداية على فكرة العامة للعقدالنظرية فكان الاختلاف واضح عما هو وارد في 
الإيجار وينتهي بفكرة بيع على عقار، هذا ما يجعله يخضع لطبيعة قانونية خاصة مستقلة عن 

 تلك النظرية، فنتساءل عن مكانته القانونية في ظل هذا الاستحداث لصيغة البيع على عقار.



 ب
 

مشرع م الألز فقد يتم بموجب عقد قانونيوعلى اعتبار أن البيع بالإيجار هو عبارة عن تصرف 

دهما ين أحعلاقة تعاقدية تجمع بين طرف هذا ما يرتب قيام ،تحريره وفق النموذج المعد لذلك
ين التي جانبلمستفيد من السكن، فهو يعتبر من العقود الملزمة  رخآمتعهد بالترقية العقارية و

 دقة،بتفيد تحديد التزامات المس حيث أن المشرع عمل على، ترتب التزامات متبادلة بين طرفيه

ائلة حت طتكما أنه أكد على وجوب تنفيذها  ،بأحكام البيع بالإيجار تمن خلال تنظيمات تعلق
لهذا  تقاربةنتساءل عن مدى استقلاليته عن النظم القانونية الممن هذا الجانب أيضا ، الجزاء

 العقد.

ر في بالإيجا ظام القانوني للبيعالمتعلق بالنها موضوعهذه الدراسة من خلال أهمية بذلك تبرز 

 تنظيملالمشرع صيغة بيع عقار أخضعه التشريع الجزائري، هذه التقنية المستحدثة على شكل 
 المعدل والمتمم دون إخضاعه 105-01قانوني خاص مستقل من خلال المرسوم التنفيذي 

رزت تبن هنا مالترقية العقارية، المحدد للقواعد التي تنظم نشاط  04-11لأحكام القانون رقم: 

في ار يجالا كرةكعقد يقوم على ف في تسليط الضوء على نظامه القانونيهذه الدراسة أهمية أيضا 
ت لتحولامواكبة ل عتمادههو العقد الذي تم اوفي مرحلته النهائية، البيع مرحلته الأولى و

 قوماتمالبحث عن ت الدراسة بفانصب، مؤخرا الجزائر قتصادية التي تشهدهالاوا جتماعيةالا
 كل ذلك تجعل وإجراءات تنفيذه،للاستفادة منه في صيغته الجديدة هذا العقد والشروط المطلوبة 

 لاذلك لمنه موضوعا يحتاج إلى تمحص ودراسة موضوعية بناءة في مواطن قانونية عديدة فيه 

لما تؤديه هذه  لدى فقه القانونة أكاديمي ةبحثيودراسات اهتمام محل                     يزال 

 أثر ايجابي في أوساط المجتمع.الصيغة من 

 لذلك جاءت أهداف هذه الدراسة تنصب على ما يلي:

  له.  عن الأنظمة القانونية المتقاربة زهتمييو بالإيجارإبراز مفهوم عقد البيع 

  بيع انتهاءوابتداء إيجار  الجديدة المتعلقة بالتعاقدالتعرف على خصوصية هذه التقنية. 

 الماط، كتساب سكن بموجب آلية التعاقد الجديدةى الشروط الهامة لاتسليط الضوء عل 
 .ينمتاحة لكل المواطن ستيفالاستفادة منها لأنها صيغة مدعمة من طرف الدولة، 

 لجزائرياريع ي على موضوع النظام القانوني للبيع بالإيجار في التشوقع اختيارتبعا لما سبق، 

 : تنحصر في ذاتيةاللأسباب 

 الموضوعلقة برغبتي في اثراء المكتبة القانونية الجامعية وكذا المساهمة باقتراحات متع. 

 يغة صمن أهمها  يمن اجل معرفة صيغ الحصول على السكن من الناحية القانونية والت

 :وأسباب أخرى موضوعية تمثلت في .البيع بالإيجار
 المواطنين على هاته الصيغة السكنية. الاقبال الهائل من 

 عدم التطرق بكثرة لهذا النوع من المواضيع في جامعاتنا وخاصة في الجنوب. 

 خيرة.ل في مجال السكن خلال السنوات الأالتطور الحاص 

 ن ن يكون مركب ويجمع بين عقدين مختلفين في الكثير مكيف يمكن لعقد واحد أ
 .أحكامهما

ري صيغة كيف عالج المشرع الجزائالدراسة الرئيسية وهي: شكالية إطرح رتأينا اومن هنا   

 في إطار ترقية قطاع السكن في الجزائر؟ بالإيجارالبيع 



 ج
 

صوص اعتمدنا على منهج تحليل المضمون لتحليل الن، الدراسةوللتعامل مع إشكالية هذه 

ع ممقاربته و، يجاربالإلصيغة البيع لوقوف على الطبيعة القانونية واالقانونية المنظمة لهذا العقد 

 الأنظمة القانونية الأخرى .

تقسم لى إتم التوصل معالجة الموضوع تبعا للإشكالية الرئيسية وبهدف ولأجل ما سبق،      

 رئيسين. فصلينالدراسة من خلال 

وبدوره ي، في التشريع الجزائر بالإيجارلبيع ا ماهيةلى إول الفصل الأنا في تعرضحيث      

من متض نيالمبحث الثاجاء ، والمبحث الأول مفهوم البيع بالإيجار، تضمن لى مبحثينإ ناهقسم

 شروط البيع بالإيجار وأركانه القانونية.لفكرة 

ثار والآ زائريبالإيجار في التشريع الج البيع عقدإجراءات إلى  الفصل الثانينا في تعرضبينما 

بيع ي عقد الفول الضوابط الشكلية المبحث الأتضمن ، مبحثينلى إ ناهوبدوره قسم ،المترتبة عنه

 عقد البيع بالإيجار. ت التعامل فيلمبحث الثاني ضمانا، بينما تضمن ابالإيجار

 احات. قتروختاما لهذه الدراسة توصلنا إلى بعض النتائج الهامة ورافق ذلك التقدم ببعض الا

 

  

 

  



 د
 

 

 

 

 الفصل الأول

بيع بالإيجار في لماهية ا

التشريع الجزائري



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

5 

 

 

في ية لاجتماعوا إليها الحاجة الاقتصاديةالتقنيات التي دعت البيع بالإيجار أحد  عتبرا      

-01   م من المرسو 6المادة نص ث بموجب استحدفكان الا، نتيجة تدهور قطاع السكن الجزائر

 AADLةيلعقارا ةيالمتعهد بالترق نيبالجديدة التي تتم في شكل عقد  ةيقانونال غةيصلهذه ال 105

ه على عتمادهذا التصرف القانوني المبرم أمام موثق يتم ا بموجب تفقاني د،يوالمكتتب المستف

ساط ددة لأقمحفع على فترات زمنية متجددة دتُ تمثل مبالغ  جاراتيإالمسكن في شكل  مةيق ديتسد

ت فس الوقوفي ن المستأجرالمكتتب وهو  حتفظيكامل هذه الأقساط  ديتسدالبعد من ثم الثمن، و

قد ع ختلفين،مبين عقدين  جمعتبالإيجار البيع ، هذا ما يجعل هذه تقنية ةيبالملكالعقار مشتري 

 ل الصيغظفي  مكانتهو طبيعته القانونيةتحديد هذه التركيبة صعبت من ، البيع وعقد الإيجار

لمنصوص ا ارالأخرى القائمة، فهل تسري على هذه الصيغة أحكام عقد البيع أم أحكام عقد الإيج

صيغة ه العليها ضمن قواعد القانون المدني الجزائري المعدل والمتمم، خاصة أن إبرامه بهذ

لعقود امن  تقيد من حرية إرادة الطرف المتعاقد وهذا خروج عن مبدأ سلطان الإرادة واعتباره

 ا عنالمنظمة خارج إرادة طرفيه، حيث تكفل المشرع بتحديد شروطه وآثاره ومحتواه بعيد

 . إرادة أطرافه

نتعرض في  في سبيل معالجة هذه المسألة تم تقسيم الفصل الأول من هذه الدراسة إلى مبحثين،

الإيجار لبيع بشروط ابينما نتناول في المبحث الثاني  ،بالإيجارإلى مفهوم البيع  ث الأولالمبح

 وأركانه القانونية.                

 

 

 

 

 

 المبحث الأول

 مفهوم البيع بالإيجار

ثير أله ، وقد  إيجاد تعريفات قانونية رغم حداثة البيع بالإيجار إلا أن المشرعين حاولو      
ريعة قهاء الشاه فأو كما سمالكثير من النقاش الفقهي حول هذا التعريف،  إذ أنعقد البيع بالإيجار 

 مفهومه  ف على)الإيجار المنتهي بالتمليك(، كغيره من العقود الأخرى ، يتطلب التعرالإسلامية 

ل فقهي ير جده من العقود الحديثة الظهور، فإنه أث( ولكونالأولوهو ما سنتناوله في )المطلب 

 في  ) المطلب الثاني( إليهكبير بشأن طبيعته القانونية حيث سنتطرق 

 المطلب الأول

 خصائصه و تعريف البيع بالإيجار



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

6 

 

بيع خص عقد اليعقد البيع بالإيجار ذات طبيعة خاصة ، فقد تعددت التعريفات وتباينت فيما      

راح ثير من شن الكمن الناحية الفقهية أو القانونية ، حيث نجد من الجانب الفقهي أبالإيجار سواء 

 همها،اض أالقانون اختلفت زاوية تعريفاتهم لهذا النوع من العقود، وهذا ما يدفعنا لاستعر

 تشريعات باختلاف أما من الجانب القانوني ، فقد اختلفت التعريفات القانونية للبيع بالإيجار    
لال خل( من و)الفرع الأفي  إليهنظمت قوانينه ضمن عدة مواد ، وهذا ما سنتطرق  التيدان البل

 ام هوميزة مقارنة بالعقود الأخرى و، يتبين أن لهذا العقد خصائص مالتعاريف المختلفة

 في ) الفرع الثاني( إليهسنتطرق 

 :بالإيجارللبيع  التشريعيو الفقهيالتعريف  :الأول الفرع

انب فمن الج التعاريف وتعددت فيما يخص عقد البيع بالإيجار سواء فقها أو قانونا تختلفأ    

 ود.الفقهي وجدنا الكثير من شراح القانون اختلفت تعريفاتهم حول هذا النوع من العق

 ::التعريف الفقهي للبيع بالإيجار أولا

، فمن بين هذه التعريفات وجدت تعريف ةلقد تعرض البيع بالإيجار لعدة تعريفات فقهي   
حد الطرفين الاتفاق الذي بموجبه يسلم أ:"الدكتور حمدي أحمد سعد أحمد، والذي عرفه بأنه

    بالغ دورية محددة، ثم ه لفترة في صورة إيجار في مقابل مشيء معينا للطرف الاخر لينتفع ب

المبالغ المتفق  لما بسداده لكالذي في يده أوجبه المنتفع الشيء يصير هذا الاتفاق بيعا يتملك بم

 1"عليها أو بإعلان رغبته في الشراء أو بوفاء المالك بوعده في حالة الاتفاق على ذلك

 ر:ويتضح من خلال هذا التعريف أن البيع بالإيجار قد يوصف بذلك البيع الذي يتم عب

د المتعاق لشيءاالمبالغ الدورية المتفق عليها في مواعيدها ويتملك بعدها  لسداد المنتفع لك-01

 عليه تلقائيا، وهذا ما يسمي البيع بالإيجار التلقائي.

دل ليه من بقى عاعلان المنتفع رغبته في الشراء في نهاية المدة المتفق عليها ودفعه لما يتب-02

 حق الشراء. الإيجار وهو ما يسمي البيع الإيجاري مع استعمال

 ع.عد بالبيالو وفاء المالك بما تعهد على نفسه من وعد بالبيع وهو ما يطلق عليه الايجار مع-03

داية بليها منذ وفيما يخص الحالتين الثانية والثالثة فهما مصحوبتان بشروط يتم الاتفاق ع     

نتهي الميجار الإبقد البيع العقد أما فقهاء الشريعة الاسلامية فانهم يطلقون على هذا العقد أسم ع

لى دفع عأجر ه الطرفان على أن يواظب المست:"ذلك العقد الذي يتفق ببالتمليك، ويعرفونه بأنه
نه بيع، د بأالأجرة لمدة زمنية معينة ،حتى إذ وفى بها جميعا في المواعيد المحددة وصف العق

ت لأجل قارافي العر استعماله وكان ما دفع من أجرة عبارة عن أقساط من الثمن، وهذا العقد كث

 السكن وغيره "

                                                             
، دار دراسة قانونية مقارنة بأحكام الإيجار المنتهي بالتمليك في الفقه الإسلامي -البيع الإيجاري حمدي أحمد سعد أحمد، -1

  29، ص2008الكتب القانونية ، المجلة الكبري ، مصر 

 .2006جزائر،ال الجامعية،ديوان المطبوعات  الخامسة،، الطبعة عقد البيع في القانون المدني الجزائريمحمد حسنين،-2

  



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

7 

 

عاقدان "البيع بالإيجار بأنه العقد الذي يريد فيه المت:على أنه كما عرفه الدكتور محمد حسنين

 1يتم الوفاء بالثمن كاملا، وبيع حين يتم الوفاء" أن إلىيجار الإيجار والبيع معا، فهو إ

من طرق اكتساب الملكية العقارية حسب الصيغة التي تسمح  "طريق:نهأوعرفه آخرون ب

بالحصول على مسكن أو محل للاستعمال المهني أو التجاري بعد إقرار شرائه، ويصبح مالكا 
بالإيجار  بعد انقضاء مدة الإيجار المحددة في إطار عقد إيجار بيع مكتوب يتضمن شروط البيع

 2والتزامات طرفي العقد"

عقد يجمع بين عقد الإيجار وبين عقد البيع نسي فقد عرف البيع بالإيجار بأنه:"أما الفقه الفر

 .3"ويظهر على أنه عقد إيجار مقترن بوعد بالبيع

 :للبيع بالإيجار ثانيا: التعريف التشريعي

لتنفيذي اخذ المشرع الجزائري بعقد البيع بالإيجار بصفة صريحة من خلال المرسوم أ       

مال ذات الاستعالذي يحدد شروط وكيفيات بيع الأملاك  14/01/1997المؤرخ في 97/35:رقم
 لمهنيالتجاري وا ذات الاستعمال الأملاك، وشروط بيع وبيعها بالإيجار السكني وإيجارها

ير ترقية والتسيديوان ال "العقد الذي يلتزم بموجبهبأنه: الأولى منهالفقرة 17في المادة وغيرها 

ثر فترة ري إ، أن يحول ملكا عقاريا ذا استعمال سكني لأي مشتعتباره الملك المؤجرالعقاري با

 .هذا المرسوم"تحدد باتفاق مشترك وحسب شروط 

 ستقلاليةهذه الا ثم خص المشرع هذه الصيغة القانونية لعقد البيع بالإيجار بتنظيم مستقل لكن    

تارة  لآثارالمقاربة له تارة والتي يقاربها في الاتجعله في معزل عن بعض النظم القانونية 

ط لذي يحدد شروا 105-01المرسوم التنفيذي رقم  ، وتتمثل هذه الخصوصية بإصدارأخرى
فت رع، حيث المساكن المنجزة بأموال عمومية في إطار البيع بالإيجار وكيفيات ذلكشراء 

ى لحصول عللايجاري صيغة تسمح باعلى النحو التالي:"البيع امنه البيع بالإيجار  02المادة 

 .توب"د مكمسكن بعد إقرار شرائه بملكية تامة بعد انقضاء مدة الإيجار المحددة في إطار عق

تصرف  يضمنلم يعرف البيع بالإيجار كعقد المشرع الجزائري  أنالملاحظ على النص السابق 

 .ةعة ماديكصيغة عقدية لواقبالإيجار أثار قانونية، وإنما هو عرض للبيع قانوني ينتج عنه 

 تمكين المعنيين من تملك إلىالمرسوم إصداره هذا ه من هدفكان إن المشرع الجزائري       

النفقات لى جملة لمتمثلة في قيمة الأرض بالإضافة إعقارات مبنية بثمن محدد بتكلفته النهائية ا

 .4الأقساطمالكا لها عند الوفاء بكافة  لتجهيز المباني بدفع أقساط دورية يعتبر

يجار للبيع بالإ شاملا اعريفتوتعريف المشرع الجزائري التعريف الفقهي من خلال نستخلص 

 يحدده في إطار العقاري والمشتري على بيع سكن منجز بمقتضاه المرقيعقد يلتزم ":على أنه

شتري كية للمدورية خلال مدة الإيجار وتنتقل المل أقساطبدفع  المشترييلتزم  القانون على أن

 .تسديده للقسط الأخير" بمجرد

 بالإيجارخصائص البيع  الثاني: الفرع

                                                             
 
دار  ،اثبات الملكية العقارية والحقوق العينية العقارية في التشريع الجزائريعبد الحفيظ بن عبيدة، -2

 .143،ص2011،هومة،الجزائر

Vermelle Georges, droit civil, les contrats spéciaux, 3éme édition, Dalloz, paris, 2000, p145-3 
 .74،ص2008، دار الخلدونية للنشر والتوزيع، الجزائر،الإيجار المدني في القانون الجزائري مجيد خلفوني،- 4



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

8 

 

يزه عن بعض الخصائص التي تمأمكن التعرف على تعريف البيع بالإيجار  استنادا إلى      

ي نجدها التو والإيجارالبيع يجمع بين خصائص عقدي البيع هذا ن ونظرا لأ العقود،غيره من 

 توضيحه تباعا. مجتمعة في هذا العقد الجديد وهو ما سيأتي

 عقد البيع بالإيجار يرد على المحلات السكنية:أولا: 

محل عقد البيع بالإيجار على السكنات المنجزة بأموال عمومية وهي العنصر الأساسي  يرد    
والتي تنص على  105-01رقم من المرسوم التنفيذي  02إليه المادة  تفي العقد وهو ما أشار

من نفس  04وتليها المادة  ،..."صيغة تسمح بالحصول على مسكن بالإيجار البيع"ايلي:مم
على  " تطبق هذه الأحكام:نهأعلى  هاصبنمحل عقد البيع بالإيجار طبيعة كد على ؤالمرسوم لت

المساكن المنجزة من ميزانية الدولة أو الجماعات المحلية وفقا لمعايير المساحة والرفاهية 

يبقي عقد البيع بالإيجار آلية قانونية ترد على البيوع العقارية كون محل هذا العقد ،المحددة سلفا"
ي الذي يرد يتعلق دائما على عقار ذي استعمال سكني، مما يجعله يتميز عن الاعتماد الايجار

 .1على أصوله منقولة

 لطرفين:لعقد معاوضة ملزم  بالإيجارعقد البيع  ثانيا:

نتفاع جر من الانه ينشأ التزامات وحقوق لكلا طرفي العقد فالمؤجر يلتزم بتمكين المستأأي أ    

 .بالعين المؤجرة أم المستأجر فيلتزم بدفع مبلغ الإيجار

  نموذجي:   عقد رسمي بالإيجارالبيع  ثالثا:

ما لكلية وفقا بما أن البيع بالإيجار يرد على عقار ذي استعمال سكني فهو من العقود الش      
أن ب 01/105وأكد المشرع المرسوم  88/14 :رقمانون قالمكرر من  324نصت عليه المادة 

من نفس  17عقد البيع بالإيجار يتم في اطار عقد مكتوب ، وهو ما أكدت عليه أيضا المادة 

موثق"  أعلاه لدى مكتب 01المذكور في المادة  بالإيجار"يحرر عقد البيع :المرسوم بنصها
ار في ،على نموذج عقد البيع بالإيج2001 جويلية 23وتطبيقا لذلك نص القرار المؤرخ في 

ر البيع اطا "تباع المساكن المنجزة بأموال عمومية في:دة الأولى من نفس القرار على أنهالما

هزة بالإيجار بموجب عقد رسمي"، ويمتاز بخاصية العقد النموذجي كونها صيغة عقدية جا
 موذجي منالن دان ويتكون هذا العقدللاستعمال تحررها وزارة معنية بالسكن ويلتزم بها المتعاق

ومهما كانت  نوعين من الشروط التنظيمية والتعاقدية لتحديد النظام القانوني تحديدا دقيقا ،

كن د من السمستفييرتكز على انتفاع المستأجر ال الأولىالطبيعة القانونية للعقد فإنه في الفترة 
 د أخر مند عقي ،ولا تنتقل الملكية إلا بعمقابل أقساط مالية وفق رزنامة متفق عليه بشكل دور

طابق يه تفجديد يعتبر عقد البيع النهائي، ومن ثم فإن البيع بالإيجار هو عقد رضائي يكفي 

 .بالقبول الإيجاب

 :ةمزدوجذو طبيعة  بالإيجارلبيع رابعا: ا

 يرالأخ هذافالمضمون،  وليس من زاوية التسمية، إليهاالبيع بالإيجار نتطرق  ازدواجيةإي أن 
الإيجار بالبيع  ففي نفس الوقت نجده يحمل تسمية الطبيعة القانونية لهذا العقد،في إطار نناقشه 

 .وتسمية الإيجار

                                                             
 .174ص 05صادرة عن جامعة قاصدي مرباح ورقلة ،العدد  ،مجلة الباحثعقد البيع بالإيجار،حمليل نوارة، -1



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

9 

 

من خصائص الإيجار والبيع في أن واحد ، ولكن في بعض الأحيان من فنجده يجمع بين بعض 

التي  الأحكامبذاتها وذلك إذا تنافرت الضروري أن يأخذ العقد المزدوج كوحدة واحدة قائمة 

ففي هذه الحالة يجب تغليب أحد هذه العقود باعتبارها  ،تطبق على كل عقد من العقود المكونة له

 1الأساسي.العنصر 

 

 

 عقد فوري زمني: البيع بالإيجار-خامسا

لعقود فهو من ا تتحد هذه الخاصية تبعا للطبيعة القانونية، فإذا أضفينا عليه وصف عقد بيع     

البائع  ها فليزمأجيلالفورية إذا كان منقولا فأثاره تترتب بمجرد إبرام العقد، ولو حدا اتفاق على ت
فلا  ة للعقارلنسببالتسليم وينقل الملكية ويلزم المشتري بدفع الثمن وبالالتزامات الأخرى أما با

إيجار  وصف سبة لمن أضفي عليهتنقل ملكيته إلا بعد إتمام إجراءات الشهر العقاري، أما بالن

 فهذا يجعله عقد زمنيا يتم تنفيذه عبر الزمن.

 المطلب الثاني

 طبيعة البيع بالإيجار وتميزه عن العقود المشابهة

ترقية ما بين الن عقد البيع بالإيجار يحكم العلاقات مابين المستفيد من جهة واعتبار أعلى     
،  لنقاشمسألة تكييفه وطبيعته القانونية الكثير من االعقارية من جهة أخرى، فقد أثارت 

هذا  راسةوالملاحظ جليا لدراسة هذا النوع من العقود التباين الواضح فيه، لذلك سنحاول د

لثاني افرع المطلب من خلال فرعين الأول نخصصه للطبيعة القانونية لعقد البيع بالإيجار وال

 بهة له.نخصصه لتمييز هذا العقد عن العقود المشا

 الطبيعة القانونية للبيع بالإيجارالأول: الفرع

 التيكبة صيته المراختلف الفقه حول الطبيعة القانونية للبيع بالإيجار وثار الجدل، وهذا لخا     
ط ع أخر قسد دفتجمع بين البيع والإيجار خاصة حول اعتباره في بدايته إيجارا ثم ينقلب بيعا عن

خلاف ار الدوبعبارة أوضح  نه بيع منذ البداية فقط أجل فيه الثمن،مستحق على المستفيد أم أ

 .صةنه عقد من طبيعة خاأم أ الاثنينكان بيع أم إيجار أم أنه مزيج بين  إذاحول ما 

 :باعتباره عقد بيع: أولا

يتفق العديد من الفقهاء المصريين على أن البيع بالإيجار هو في الحقيقة عقد بيع ،وتظهر    
أهمية اعتباره كذلك بالنسبة للمستأجر المستفيد إذ يترتب على ذلك عكس النتائج المترتبة عن 

حالة اعتباره إيجار ،بحيث لايمكن للمؤجر البائع أن يسترد الشيء من الطرف الأخر لكي يحول 

ن تنفيذ دائني هذا الأخير على هذا الشيء ،كما أن تصرف المستأجر المستفيد في ذا الشيء دو
 أنأفلس هذا الأخير لم يستطيع المؤجر البائع  إذاللائتمان المعاقب عليه، وأنه  إساءةيعتبر 

رد  ذلكالالتزامات يترتب على  بإحدى للإخلالحالة فسخ العقد  يسترد المبيع من التفليسة ،وفي

ما كانت عليه قبل التعاقد ،أي أن البائع يرد ما قبضه من ثمن والمستأجر المستفيد يرد  إلىالحالة 
هذه النظرية على أن البيع بالإيجار هو بيع إلا  أنصارالشيء محل العقد، بالرغم من اختلاف 

                                                             
 .175-174ص ، ورقلة ، صادرة عن جامعة قاصدي مرباح ،مجلة الباحثعقد البيع بالإيجار،حمليل نوارة، - 1



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

10 

 

الملكية ،أو إنه أنهم اختلفوا حول إذ ما كان بيعا بالتقسيط أو بيعا بالتقسيط مع شروط الاحتفاظ ب

 بيع علق فيه انتقال الملكية على شرط واقف.

 التقسيط:يعا بببالإيجار البيع تكييف  -أ

هو ذلك البيع الذي يتفق فيه المتعاقدان على أن يدفع المشتري بعض الثمن البيع بالتقسيط       

انتقال ملكية ويسدد الباقي على أقساط تدفع في مواعيد دورية محددة، على الرغم من حالا 

 1.المبيع وتسليمه للمشتري

 20-03وقد أشار المشرع الجزائري الى هذا النوع من البيوع إشارة صريحة في نص المادة  

أشار له إشارة ،كما 2المتعلق بحماية المستهلك وقمع الغش المعدل والمتمم 09/03من القانون 

 دبالنقالمتعلق  10/04المعدل والمتمم بالأمر 03/11من القانون 68ضمنية في نص المادة 

 .3والقرض

يكمن الفرق بين العقدين في أن انتقال الملكية في البيع بالتقسيط يكون بأثر رجعي رغم سداد 

المشتري لجميع الأقساط أما البيع بالإيجار فالملكية تنتقل بأثر فوري بعد تسديد كل الأقساط 

شروط شراء المساكن المنجزة لحدد مال01/105من المرسوم التنفيذي رقم 19 بالمادةوهذا عملا 

 .4، المعدل والمتممبأموال عمومية في إطار البيع بالإيجار

 

 :بيع مع شرط الاحتفاظ بالملكية اعتباره -ب

قد  الجزائري، من القانون المدني 04الفقرة  430المادة نص أعتبر أنصار هذه النظرية أن       

نتقال اق فيه هذا العقد بيعا علأن حسمت الخلاف حول تكييف البيع بالإيجار بنصها على اعتبار 

منع ان ذلك لنما ك، واعتباره بيعا مع شرط الاحتفاظ بالملكية إالأقساطالملكية على الوفاء بكامل 
من  د المبيعستردابافيمنع البائع من المطالبة  تعسف البائعين باستفادتهم من هذا النوع من الحيل،

البائع  خ أنيد المشتري، لمجرد عدم الوفاء بقسط الثمن وفي حالة إفلاسه وحتى إذ ما تم الفس

 ملزم برد ما قبضه من الثمن إلا إذا كان على سبيل التعويض.

 :البيع المعلق فيه انتقال الملكية على شرط واقف-ج

 إلىن الوفاء بالثمن دون الحاجة يعتبر البيع كأن لم يكن بمجرد تأخر المشتري ع    
،وبالنظر إلى هذه الخصائص المتوفرة في عقد البيع بالإيجار يفسخ العقد دون الحاجة إلى 5حكم

                                                             
 .26ص، 2،الجزء1،العدد1، جامعة الجزائرالحماية الخاصة بالمتعاقدين في البيع بالتقسيط سعدي زهية،- 1
يتعلق بحماية المستهلك وقمع الغش،  2009فبراير  25المؤرخ في  03- 09لقانون رقم: امن 03/20المادة حيث جاءت  - 2

قرض ، تنص على أن :"09 -18، المعدلّ والمتمّم بالقانون رقم: 08/03/2009المؤرخة في  15الجريدة الرسمية عدد 

 .".الاستهلاك هو كل عملية بيع للسلع أو الخدمات يكون فيها الدفع مقسطا أو مؤجلا أو مجزأ
 بالأمرالمعدل والمتمم ، ، يتعلق بالنقد والقرض2003غشت سنة  26فيمؤرخ ال 11-03 :مر رقمالأمن 68نص المادة أنظر  - 3

يشكل ":، على أنه 2010سبتمبر 01، المؤرخة في 50، الجريدة الرسمية، العدد 2010غشت  26 المؤرخ في 10/04 رقم:

كل عمل لقاء عوض يضع بموجبه شخص ما أو بعد وضع أموال تحت تصرف شخص  عملية قرض في مفهوم هذا الأمر،

 .".ع كالضمان الاحتياطي أو الكفالة أو الضمانأو يأخذ بموجبه لصالح الشخص الأخر التزاما بالتوقي أخر،
تنتقل ملكية السكن للمعني وفقا للقواعد المعمول بها بعد تسديد ثمن المسكن حيث جاء نصها على أنه :" 19المادة أنظر  - 4

 .".بكامله
الطبعة البيع والمقايضة، -تقع على الملكية  العقود التى -الوسيط في شرح القانون المدني الجديد بد الرزاق السنهوري ،ع - 5

 .170، ص1998الثالثة الجزء الرايع، منشورات الحلبي الحقوقية، بيروت لبنان، 



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

11 

 

أن المتعاقدين قصدهما منذ البداية انتقال الملكية وليس مجرد الانتفاع به بشرط  أعذار ذلك،

يفسخ العقد دون الحاجة إلى  الأقساط وفي حالة عدم الوفاء بعدد معين من الأقساطالوفاء بجميع 

 أعذار أو حكم قضائي.

عقد بيع على أنه عقد البيع بالإيجار في تكييفه الأستاذ زايدي حميد  بهذا الصدد نشير إلى رأي

 :1الحجج التاليةبناء على 

انتقال وينة أن نية المتعاقدان هو إبرام عقد بيع على أنه يسدد ثمنه بدفع أقساط شهرية مع-1

 بالنسبة ئتماناهي وسيلة  بالإيجاروبذلك فان تقنية البيع  الأقساطالملكية متوقف على دفع كامل 
كامل  دين سداحوتحقق نوعا من الضمان بالنسبة للوكالة التي تحتفظ بالملكية إلى ( عدل)لوكالة 

 المبلغ .

 ن وهو مالثمفاء ايأن البيع بالإيجار هو عقد بيع بالتقسيط مع الاحتفاظ بالملكية لحين است-2

لثمن أي مؤجل الالتي نظمت البيع  زائري،جمن القانون المدني ال 363استمده من نص المادة 
   حين أستفاء كامل لمنها الاتفاق على الاحتفاظ بالملكية  02رة قفي الف هاجازتإو، البيع الائتماني

ان له تعاقدولو أعطي الم حتىالثمن، وأكد في الفقرة الأخيرة من نفس المادة أنه يعتبر بيع 

 . الإيجاروصف 

 يجاراإ باعتباره ثانيا:

سمح له ذ يإ مزايا، منخوله له المالك الشيء ي الم أهميةله  إيجاراأن اعتبار البيع بالإيجار       
ه من علي يحتفظ بملكية الشيء وأن يسترده من طرف الطرف الثاني وأن يتفرع بماله من حق أن

سلعة لى المن التتبع والأفضلية لكي يحول دون تنفيذ دائني الطرف الأخر ع الحقوق العينية،

بر أعت ا العقدكما أنه إذ تصرف الطرف الأخر في المال المسلم إليه بموجب هذ محل العقد،

 إساءة ائتمان ويكون في الوقت نفسه مرتكبا لجريمة النصب إذا باع الشيء.

لمقصود ان ا غير وليس البيع، الإيجارأن هذه النظرية تقوم على كون البيع بالإيجار يأخذ حكم 

 العادي البسيط . الإيجاربالإيجار هنا الإيجار المقترن بوعد بالبيع وليس 

الفقهاء أن عقد البيع بالإيجار هو عقد إيجار مقترن بوعد بالبيع حيث أن البائع حيث يري بعض 

يمكن المشتري من حيازة المسكن على سبيل الإيجار لمدة محددة مع وعد بالبيع مقابل دفع 
ع أخر قسط تنتقل المستأجر أقساط دورية بعضها يمثل أجرة وبعضها يمثل الثمن وعند دف

نه لا يمكن اعتباره كذلك لان الوعد بالبيع لا يتم إلا إذا أظهر الموعود له ،إلا أ2الملكية للمشتري

الذي هو المستأجر رغبته في الشراء وهو ما لا يتم في البيع بالإيجار،  فلا توجد مرحلة أخرى 

 .3للتعبير فيها عن هذه الرغبة في الشراء عند إبرام العقد وذلك بالطلب أمام الهيئات المختصة

 عتباره بيعا وإيجارا معاثالثا: با

                                                             
الجزائر،  المجلة النقدية للقانون والعلوم السياسية،دراسة نقدية، -عقد البيع بالإيجار في القانون الجزائريزايدي حميد،  -1

 .90ص2005سنة  24العدد 
 05، العدد  مجلة القانون العقاري والبيئة، التزامات المتعهد بالترقية العقارية في عقد البيع بالإيجارشيخ محمد زكرياء،  -2

 .19ص  2015جوان 
 .24مليل نوارة ، المرجع السابق ، صح -3



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

12 

 

ق على بيع معلأنه إيجار معلق على شرط فاسخ و بالإيجار، أماعتبرت هذه النظرية أن البيع أ   

 بالنسبة وبيع وأما إيجار بين المتعاقدين انتهاء،شرط واقف، وأما عقد إيجار ابتداء وعقد بيع 

 للغير.

 

 

 :شرط فاسخ والبيع المعلق على شرط واقف الإيجار المعلق على-أ

فقد ذهب اتجاه إلى أن المبيع يعتبر في ذات الوقت إيجارا معلقا على شرط فاسخ وبيعا       

 بجميع الأقساط، وأن الشرط واحد في العقدين وهو قيام المشتري بالوفاء معلقا على شرط واقف

من وقت العقد وقبل تحقق الشرط يكون نفسخ الإيجار وأنتج البيع ثمره أفإذا تحقق الشرط 
لذلك  ويعتبر كأن لم يكن منذ البداية  الإيجار نافذا والبيع موقوفا إذا تخلف الشرط لا ينعقد البيع

تكييف البيع بالإيجار بأنه إيجار معلق على شرط فاسخ ، وبيع معلق على شرط واقف تكييف 

ذلك يستبعد وصف الإيجار وإما إيجارا فما دمنا بصدد عقد واحد فهو إما بيع وب غير صحيح،
وبذلك يستبعد وصف البيع إذ أن إرادة المتعاقدين لا يمكن أن تنصرف إلى الإيجار والبيع في 

 1الوقت نفسه

 :نتهاءواابتداء  الإيجار-ب

هذا ف كلها، الأقساطبأن البيع بالإيجار عقد إيجار ينقلب بيعا في حالة الوفاء  ما عهده المتعاقد   

ملكية بتفظ الوصف يؤدي إلى نتائج عملية هامة لمصلحة البائع المؤجر ،فهو باعتباره مؤجر يح
ه في ن حقالشيء ويسمح له باسترداده إذا أفلس المتعاقد قبل تسديده للأقساط كاملة فضلا ع

كييفه لى تلإضافة إ استرداد المبيع وفسخ العقد إذا توقف المستأجر عن دفع قسط من الأقساط،

يعا أعتبر ب م لوأارا يجعل التصرف فيه سواء كان ماديا أو قانونيا المستأجر خائنا للأمانة ، إيج

 .ةوحتى لو أن نقل الملكية كان مؤجلا إلا أن التصرف فيه لا يعتبر من قبيل الخيان

 :الإيجار بين المتعاقدين والبيع بالنسبة للغير-ج

ية مكانإاحد من حيث مدى صحة العقد ومدى جمعت هذه النظرية بين الإيجار والبيع في عقد و

لإيجار ع باالاحتجاج به بالنسبة إلى الغير ،غير أن البعض يرى أن وصف البيع يطغى على البي

حرار في ء أبصفة كبيرة ،ويحكم خاصة تكوينه ولذا فهو بيع حتى بين المتعاقدين، وبما أن هؤلا
ات تخضع لالتزاميظهر أن الأطراف تنظيم التزاماتهم وإعدادها على الوجه الصحيح لذا 

على  ، هكذا تقعيستوحي التزامات الأطراف لا غير لذلك على حد سواء، المستأجر والمؤجر

يره من غ  ، كما في الضمان التي تقع على عاتق المؤجرعاتق البائع المؤجر أعباء الصيانة و

 حتمل.بقصد الرد المعقود الإيجار ، كما يتعهد المستأجر بالمحافظة على الشيء المؤجر 

 : نظرية الطبيعة الخاصة رابعا:

إن المزايا التي يحققها عقد البيع بالإيجار للطرفين المتعاقدين تضفي عليه وصف الطبيعة       

الخاصة ، إذ أن للمؤجر حق الاحتفاظ بملكية الشيء والحصول على أقساط من الثمن ،كما أن 

من الشيء وتسديد ثمنه على دفعات يتفق سلفا على قيمتها للمستأجر المستفيد الحق في الانتفاع 

                                                             
 .20،ص1968 في شرح أحكام البيع ،لبيب شنب محمد ومجدي صبحي خليل،  -1



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

13 

 

هذا كله من جهة ، ومن جهة أخرى مقابل انتفاع المستأجر بالشيء المؤجر يمنع عنه التصرف 

فيه وإلا عرضه لعقوبة خيانة الأمانة إذ في حالة الفسخ يمكن للمؤجر البائع الاحتفاظ بالأقساط 

ار لا يضفي عليه صفة البيع فقط ،كما لا يمكن أن يأخذ صفة التي قبضها ،لهذا فإن البيع بالإيج
،لأن هذا يتنافي مع المنطق القانوني لذا البيع 1ركما لا يصح  القول بأنه بيع وإيجا الإيجار فقط،

إذ يهدف المتعاقدان من تمكين المستأجر من الانتفاع من الشيء  بالإيجار هو من طبيعة خاصة،
لذلك عقدا مركبا يرمي لغرضين مرتبطين ببعضهما لدرجة أنه لا محل العقد ونقل ملكيته ، 

فحاجة المستأجر المستفيد الذي لا يمكنه دفع ثمن الشيء دفعة  يمكن فصل أحدها عن الأخر،

واحدة تجعله يلجأ إلى هذا النوع من العقود وفصلهما عن بعضهما البعض نكون قد شوهنا إرادة 
 35-97المشرع الجزائري بموجب المرسوم التنفيذي رقم   المتعاقدين ، هذه التسمية اعتمدها

،لذا 2005وكذا قانون التسجيل المعدل والمتمم بقانون المالية  105-01والمرسوم التنفيذي رقم 

 للأطراف. أتفاقفهي تسمية قانونية وليست مجرد 

 الفرع الثاني: تمييز البيع بالإيجار عن العقود المشابهه له

 .الإيجار بعدة خصائص تميزه عن غيره من العقوديتميز عقد البيع ب

 : وعقد البيع بالإيجاربين البيع  التمييزأولا: 

تري نقل للمشيالبيع عقد يلتزم بمقتضاه البائع ان ":.ج عقد البيع بأنهق.ممن  351عرفت المادة

 ".ملكية شيء او حقا ماليا أخر في مقابل ثمن نقدي

،أن عقد البيع هو عقد ناقل للملكية من البائع الى المشتري  أظهر تعريف المادة المذكورة أعلاه

  هذا  ر مباشر عن ابرام العقد وأن تأخرويرد على العقارات والمنقولات ، ويكون انتقال الملكية أث
الأثر في العقارات ، بحكم اتخاذ إجراءات شكلية معينة وهي التسجيل والشهر ، أما بالنسبة لعقد 

من المرسوم التنفيذي رقم   04فأنه لا يرد إلا على عقارات سكنية ،طبقا للمادة البيع بالإيجار، 
المؤرخ  03/35رقم  من المرسوم التنفيذي 05المادة والمعدلة بموجب  السالف الذكر، 01-105

وخلال هذه 3سنة  25يتجاوز  لا ال الملكية فيها يتأخر لأجل معين،وانتق2 2003جانفي13في 

فيد من السكن صاحب حق شخصي يتمثل في الانتفاع من المسكن دون أن الفترة يكون المست

 يكون له حق عيني عليه.

 :الإيجاروعقد  بالإيجارالتمييز بين البيع -2

 الإيجار":،عرفت عقد الإيجار بأنه054-07.ج المعدلة بموجب القانون رقم .ممن ق 467المادة 

" عقد يمكن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل إيجار معلوم

،أن الفارق الجوهري بين عقد البيع بالإيجار وعقد البيع العادي يكمن في كون المؤجر يمكن 
 جرة ،مقابل أجرة معلومة وفي مدة معلومةؤالعادي من الانتفاع بالعين الم المستأجر في الإيجار

                                                             
 24، ص 2016، ديوان المطبوعات الجامعية الجزائر LOCATION VENTEالبيع بالإيجار زنوش،  الطاوس- 1
 22/01/2003المؤرخة في  04رسمية عددال،الجريدة 23/04/2001المؤرخ في 105-01يعدل ويتمم المرسوم التنفيذي رقم  -2

هذه الأحكام على المساكن المنجزة بواسطة ميزانية  يلي:"تطبقكما من هذا المرسوم بعد التعديل  04ص المادةحيث جاء ن

 الدولة أو الجماعات المحلية أو بواسطة مصادر بنكية أو تحويلات أخرى..."
من  02سنة بموجب المادة  25وأصبحت  ،01/105: من المرسوم التنفيذي رقم 08سنة وفقا للمادة 20كانت هذه المدة -3

الجريدة الرسمية،  105-01 :المعدل للمرسوم التنفيذي رقم 2004نوفمبر 02في المؤرخ 340-04 :المرسوم التنفيذي رقم

 مصدر سابق.
 1975ديسمبر26المؤرخ في  58-75 :يعدل ويتمم الامر رقم 2007ماي  13المؤرخ في  05-07 :قانون رقمالانظر  -4

 .2007ماي  13صادر بتاريخ  31رسمية عدد الجريدة الوالمتضمن القانون المدني، 



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

14 

 

، بينما في البيع بالإيجار يتفق المؤجر مع المستأجر على دفع أقساط الثمن دوريا في شكل 

إيجارات وإذا وفي المستأجر أقساط الأجرة كاملة تملك الشيء المبيع وبالتالي فإن الأقساط 

 المدفوعة جزء من ثمن المبيع )المسكن(. 

 عند دفع الملكية ومن هنا يظهر أن الإيجار ليس ناقلا للملكية بينما البيع بالإيجار قد ينقل    
 وضوعهم،كما أن الإيجار العادي لا ينشي إلا حقا شخصيا في ذمة المؤجر ،  الأقساطكامل 

لملكية قل اتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المجردة ،وليس حقا عينيا لأن المؤجر لا ين

 ستأجر .للم

 

 التمييز بين البيع بالإيجار والبيع بالتقسيط:-3

كان  إذا":هنأج على .م.من ق363لبيع بالتقسيط في المادة لقد نص المشرع الجزائري على ا     

      فع دعلى  المشتري موقوفا إلىثمن البيع مؤجلا جاز للبائع أن يشترط أن يكون نقل الملكية 

ا على أن يتفق قدينالثمن كله ولو تم تسليم الشيء المبيع، فإذا كان الثمن يدفع أقساطا جاز للمتعا
 استيفاء عدم أن يستبقي البائع جزء منه على سبيل التعويض في حالة ما إذا وقع فسخ البيع بسب

 قاوف ، ومع ذلك يجوز للقاضي تبعا للظروف أن يخفض التعويض المتفق عليه الأقساطجميع 

بر أنه تملك من ق .م .ج ،وإذا وفي المشتري جميع الأقساط يعت 184للفقرة الثانية من المادة 
اقدان لمتعاالشيء المبيع من يوم البيع .تسري أحكام الفقرات الثلاث السابقة حتي ولو أعطي 

 . الإيجارللبيع صفة 

 ي حالة البيعلى المشتري فمن ق.م .ج ،أن انتقال ملكية المبيع إ 363يتضح من خلال المادة    

ويجب ،في المواعيد المتفق عليها  الأقساطبالتقسيط معلقة على شرط واقف وهو دفع كامل 
سط من قإي  أعمال الشرط ولو سلم البائع المبيع للمشتري قبل استيفاء الثمن أو قبل استيفاء

 أقساطه.

أن يوفي المشتري بالثمن أو ويستبقي البائع ملكية المبيع معلقة على شرط فاسخ، وهو      

بجميع الأقساط في الميعاد المحدد، فإذا فعل ذلك تحقق الشرط الواقف وانتقلت إليه الملكية بأثر 
على انتقال  01/105يذي رقم من المرسوم التنف 19وعلى خلاف ذلك لم تنص المادة . 1رجعي

للقواعد المعمول بها بعد تنقل ملكية السكن المعني وفقا ":بأثر رجعي حيث تقضي بأنه ملكية

 تسديد ثمن المسكن بكامله"

 ، حيثجعيرية بأثر وهنا يظهر الفرق بين المبيع بالتقسيط والبيع بالإيجار الذي لا ينقل الملك    
البيع  ىإلج أن الإيجار المؤدي .م.من ق 363من نص المادة  الأخيرةأكد المشرع في الفقرة 

سها ة نفإلا بيعا محضا، وتسري عليه أحكام الفقرات الثلاث السالفة الذكر في الماد ماهو

ل تحايل على كالسالفة الذكر تقطع  363من المادة  الأخيرةوالخاصة بالبيع بالتقسيط، فالفقرة 
رع ييف المشم بتكفالقاضي يلتز البيع بالتقسيط وإعطائه تكييفا أخر، بأن  يكيف بأنه إيجار مثلا،

لسالفة ا 363 شروط المادة توافرت متى هذا البيع حتى ولو اتجهت نية المتعاقدان إلى غير ذلك،ل

 جار.بالإي كما في حالة البيع معا، والإيجارالذكر ،ولو اتجهت نية المتعاقدان إلى  البيع 

                                                             
الطبعة  ،البيع والمقايضة-العقود التى تقع على الملكية  -الوسيط في شرح القانون المدني الجديد عبد الرزاق السنهوري ،-1

 .173ص ،1998الثالثة الجزء الرايع، منشورات الحلبي الحقوقية، بيروت لبنان،



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

15 

 

قبل  حتى.ج ،تسلم المشتري للشيء المبيع ، مق. من 363من المادة  ىالفقرة الأول أجازت     

، غير أنه أغفل حماية البائع ، إذ لم ينص على منع المشتري من التصرف  الأقساطتسديد كامل 

 1بأي نوع من أنواع التصرفات في الشيء موضوع البيع بالتقسيط. 

 السائر للبيع: والإيجارالبيع بالإيجار -4

للبيع أي الإيجار  رالسائ اعتبار البيع بالإيجار هو نفسه الإيجار إلىذهبت بعض التشريعات       
والمشتري إلى إخفاء البيع ر للبيع أن يتفق كل من البائع لبيع السائالذي ينقلب بيعا، ومقتضى ا

المشتري  إلىية المبيع ملكبالتقسيط تحت ستار عقد الإيجار فيسمى البيع إيجارا ، ولا تنتقل 
إذا أوفى المشتري بجميع أقساط ويعتبران أقساط الشيء هي الأجرة المقسطة حتى  بمجرد العقد،

المشتري ، ولكي يضمنان سير البيع قد يتفقان في  إلىبيعا وانقلبت ملكية المبيع انقلب الإيجار 

تكون هذه الأقساط التي يدفعها على مجموع الأقساط وبالتالي  بعض الحالات أن يزيد الثمن قليلا
فوق ذلك مبلغا إضافيا يمثل الثمن انقلب ووفى الثمن ، فإذا وفى بها جميعا  إقساطالمشتري هي 

 .2الإيجار بيعا باتا

ر ل من المتعاقدان في الإيجار السائولكن وبالرغم من ذلك فإن المقصد الذي يهدف إليه ك     

وهو البيع بالتقسيط ن والمبلغ الإضافي الذي  للبيع أن يكون العقد صوريا يستر العقد الحقيقي
ومن  يسميانها أجرة،والثمن إنما هو الأقساط التي  إلا ثمنا رمزيا، جعله المتعاقدان ضمنيا ليس

القانون المدني الجزائري بأن أحكام البيع من 3633ثم قضت الفقرة الأخيرة من نص المادة 

المتعاقدان للبيع صفة الإيجار ويترتب على ذلك أن  أعطىبالتقسيط تسري على العقد ولو 

 .الإيجار الساتر للبيع يعتبر بيعا محضا وتسري عليه أحكام البيع بالتقسيط السالفة الذكر

 :التمييز بن البيع بالإيجار والاعتماد الايجاري-5

ود إيجار قععقود البيع الإيجاري هي عقود ترد على منقولات أو عقارات ومفادها أنها        

ار ودفع لإيجاوأن المقابل الذي يدفع بالتقسيط هو الأجرة، ولكن يوجد شرط يقرر أنه في نهاية 

 البيع.بعدا وجميع الأقساط فأن المستأجر يحتفظ بالشيء وعلى سبيل الملكية ويعتبر هذا الشرط 

ار أنها إيجها بيوصفيرى الفقهاء أن هذه العقود هي في الحقيقة عقود بيع، إلا أن مصلحة البائع  
يجارا إبعض لضمان حصوله على الثمن وقد أثارت هذه العقود مشكلة في تكييفها وقد اعتبرها ال

لى ععلقا الأخر إيجارا معلقا على شرط فاسخ وبيعا م واعتبرها البعض بالبيع،متضمنا وعدا 

 شرط واقف والشرط في الحالتين هو دفع كل الأقساط.

 ض :البيع بالإيجار والقر-6

يعتبر القرض من أهم صور عمليات الائتمان المصرفي التي تمارسها مؤسسات القرض من 
بينها القروض البنكية الموجهة لتمويل قطاع السكن ،والبيع بالإيجار آلية جديدة للحصول على 

                                                             
مداخلة قدمت بمناسبة  ،والشرعي والميدانيالبيع الايجاري من الجانب القانوني بن عاشور صليحة، و التجاني زايخة -1

 07كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة قاصدي مرباح، ورقلة، يومي  ،والأفاقالترقية العقارية، الواقع  حول: الملتقي الدولي

 .23ص، 2006فيفري 08و
المرجع ، تقع على الملكية البيع والمقايضة الجديد العقود التيالوسيط في شرح القانون المدني عبد الرزاق السنهوري ، - 2

 .178-177ص ، السابق
المعدل والمتمم الصادر في  26/09/1975يتضمن القانون المدني الجزائري المؤرخ في  58-75من الأمر 363تنص المادة  -3

 []تسري أحكام الفقرات الثلاثة السابقة حتى ولو اعطى المتعاقدان للبيع صفة الإيجار78عدد 30/09/1975بتاريخ  ج.ر



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

16 

 

مسكن عن طريق شرائه وامتلاكه ملكية تامة ،بعد انقضاء مدة الإيجار المحددة في إطار عقد 

 11-03من الأمر رقم  68وهو بذلك نوعا من القروض وفقا للفقرة الثانية من المادة  مكتوب ،

تعتبر بمثابة على مايلي:"  ، والتي تنص1المتعلق بالنقد والقرض 2003اوت 26المؤرخ في 

لاسيما عمليات القرض يجار المقرونة بحق خيار بالشراء،عمليات قرض عمليات الإ

مما يدل على أن القرض الايجاري ورد على  لاسيما"عبارة " ...." استعمل المشرعالايجاري
سبيل المثال ، ويمكن أن نضيف إليه البيع بالإيجار ، حيث أن البنوك والمؤسسات المالية 

كام المرسوم عقد البيع بالإيجار ، تطبيقا لأح إطارالمختصة تقدم قروضا لتمويل السكن في 

رع يعدل عنوان هذا المرسوم بموجب المرسوم ، وهذا ما جعل المش105-01التنفيذي رقم 
:"يحدد ،ليصبح العنوان على الشكل التالي 2003جانفي  13المؤرخ في  35-03التنفيذي رقم 

أو أي تمويلات أخرى  مصادر بنكيةشروط وكيفيات شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية أو 

 البيع بالإيجار " إطارفي 

يلة نسي بأنه وسقهية لعقد البيع بالإيجار يرى غالبية الفقه الفرمن خلال التعريفات الف       

 ائتمان ، ومع ذلك هناك اختلاف بين القرض البنكي والبيع بالإيجار وهي:

ملكية، ل الالمقترض في سبيل اقتناء مسكن يبرم عقدين هما عقد القرض وعقد البيع الذي ينق -

 التقسيط.ببيع مكن المستأجر من شراء المسكن بالبينما يتضمن عقد البيع بالإيجار عقدا واحدا ي

يلتزم المستفيد من القرض البنكي بدفع فوائد للبنك وتأسيس ضمانات بينما لا يدفع المستفيد في  -

تنتقل ملكية المسكن للمقترض بمجرد إبرام عقد  عقد البيع بالإيجار لا فوائد ولا ضمانات.
يقل عقد البيع بالإيجار ملكية المسكن للمستأجر ، مما الشراء الممول بالقرض البنكي ،بينما لا 

 2يعني عدم تمتعه بسلطات المالك على مسكنه.

 المبحث الثاني

 شروط البيع بالإيجار وأركانه القانونية:

 البيعبصيغة ، شروط اقتناء مسكن على شروط خاصة في هذا العقدنص المشرع الجزائري 

ى قوم علي الأخرىعقد البيع بالإيجار وكغيره من العقود  إن( ، كما الأول)المطلب بالإيجار
 ى،الأخرقود عامة نجدها في العديد من الع أركانهي  في الحقيقة الأركان، وهذه عديدة  أركان

 ) المطلب الثاني( لوحده بالإيجار بها عقد البيعولا يختص 

 المطلب الأول

 بالإيجارشروط اقتناء مسكن بصيغة البيع 

ل على لحصوعقد البيع بالإيجار هو عقد يتم بين المرقي والمستفيد، وقد اشترط المشرع ل    

تعلق يما  مسكن بهذه الصيغة توفر جملة من الشروط منها ما يتعلق بالمسكن محل العقد ومنها

 بالمستفيد الراغب في الحصول على مسكن بهذه الصيغة .

  : ثمن المسكن  الأولالفرع 

                                                             
 2003، سنة 52يتعلق بالنقد والقرض، الجريدة الرسمية ،عدد  2003أوت  26مؤرخ في  11-03أمر رقم  -1
جامعة مولود  -نماجستير في القانو "، مذكرةالجزائر"القروض البنكية الموجهة لتمويل قطاع السكن في مكدال سعدية،  -2

 .31،ص2007وزو ، معمري،تيزي



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

17 

 

 23في  المؤرخ 105-01عقد البيع بالإيجار ينظمه المرسوم التنفيذي رقم  ذكره أنكما سبق 

   لة ت الدو، المعدل والمتمم الذي يحدد شروط هذا النوع من المساكن، فقد اعتمد 2001افريل 

دفع يسكن الجزائرية هذه الصيغة لكي يساهم المواطن في دفع تكلفة مسكنه ، غير أن ثمن الم
كذا ولأرض انطلاقا من الكلفة النهائية لإنجازه بما تتضمنه من نفقات شراء ابأقساط ويحدد 

ية قل الملكنسبق ي تالمحسوبة على الفترة الت الإداريوالتكاليف المالية وتكاليف التسيير التقني 
 لة ،ويحسب ثمن المسكن الذي يتحمله المكتتب بعد خصم الإعانات الممنوحة من طرف الدو

وفمبر ن 02المؤرخ في  279-16لمادة الثانية من المرسوم التنفيذي رقم وهذا طبقا لنص ا

 السالف الذكر . 105-01من المرسوم التنفيذي رقم  05المعدلة للمادة  2016

عمل لتي تايكون ثابتا بالنسبة لكل المساكن  وقد يفهم من هذا النص أن ثمن المساكن قد لا 
على  ،لدولة اوالمنجزة من ميزانية  إنشائهاعلى  (دلع)الوكالة الوطنية لتحسن السكن وتطويره 

كل  اعتبار أن ثمن شراء الارض يختلف من منطقة إلى أخرى، غير أنه في الواقع نجد أن

 .قيلة ية ثالمساكن المنجزة على التراب الوطني لها ثمن ثابت ، وهذا ما يكلف الدولة ميزان

 :بالإيجار: الشروط المتعلقة بالمستفيد من المسكن في إطار البيع الفرع الثاني

 2012 ديسمبر 25المؤرخ في  432-12من المرسوم التنفيذي رقم  الأولى المادة نصت      

نص على تشروط البيع بالإيجار حيث  105-01من المرسوم التنفيذي رقم  06،المعدلة للمادة 

 لفأ( 24بين مبلغ يفوق أربعة وعشرين )بالإيجار لكل طالب يتراوح دخله  يتاح البيع":انه
م يسبق يملك أو ل المضمون ، لا الأدنى( مرات الدخل الوطني 06دينار جزائري ويساوي ست )

، لم يسكن للبناء أو عقار ذا استعمال له أن تملك هو أو زوجه ملكية كاملة قطعة أرض صالحة

 مالية من الدولة لبناء مسكن أو لشرائه .يستفد كلاهما من مساعدة 

ة وم إلا مرالمنصوص عليه بموجب أحكام هذا المرس بالإيجارلا تتاح الاستفادة من البيع     

 واحدة لذات الشخص .

البيع  "يمكن أن يستفيد منمايلي: 105-01سوم التنفيذي رقم من المر 14كما تضيف المادة 

تزم أن يل الشروط المذكورة أعلاه على لىع عمومي يتوفر ن يقيم بمسكن إيجاريبالإيجار كل م

 "  ارلإيجبابإعادة المسكن المعني إلى الهيئة المؤجرة بمجرد استلامه المسكن موضوع البيع 

د الملكية من نفس المرسوم لقواع 13طبقا للمادة  بالإيجار،كما يخضع المستفيدون من البيع 

 .كما هي محددة في التشريع والتنظيم المعمول بهما المشتركة،

 

 :: الشروط المتعلقة بطريقة تسديد ثمن المسكنالفرع الثالث

-15 لتنفيذي رقممن المرسوم ا الأولىفقد حددتها المادة  الثمن،أما فيما يخص طريقة تسديد      

 رالسالف الذك 105-01تنفيذي رقم المعدل للمرسوم ال 2015ديسمبر  22المؤرخ في  328
ا كممنه  07لمادة ، حيث نصت على تعديل المتعلقة بطريقة تسديد ثمن المسكنالشروط ا

قل لات يجب على كل من يطلب شراء مسكن في إطار البيع بالإيجار أن يسدد دفعة أولى:"يلي

 من ثمن المسكن"  %25عن 

 ويتم تسديد هذه الدفعة حسب الكيفيات التالية :



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

18 

 

 ثمن المسكن عند الإقرار الثابت بالشراء. من10% -

 لموقع تواجد المسكن. الأشغالمن ثمن المسكن عند الانطلاق في 05% -

 من ثمن المسكن عند التخصيص.05% -

 من ثمن المسكن عند استلام المستفيد المسكن.05% -

ل ثابت بعد دفع الدفعة الاولى من ثمن المسكن ، يتم تسديد الباقي في شكل أقساط شهرية ذات أج
، تحسب قيمتها على أساس المبلغ المتبقي من ثمن المسكن مضاف إليه مصاريف التسيير 

، ما يعني أنه على الرغم من دفع المبلغ المتبقي من الثمن الكلي للمسكن ، يستمر 1والتحيين

مادام أن تسيير وتحيين مساكن "عدل " عمل مستمر لا يتوقف  الإضافةالمستفيد بدفع قيمة هذه 

 د انتقال ملكية هذه المساكن للمستفيدين .عن

تممة للمادة السالف الذكر ، المعدلة والم 279-16من المرسوم رقم  02كما تقضي المادة       

مسكن، بعد على أنه يجب على المستفيد دفع مبلغ ثمن ال 105-01من المرسوم التنفيذي رقم  08

سنة  20سنة ، غير أنه يتم تقليصها إلى  25 خصم مبلغ الدفعة الأولى على مدى لاتتجاوز

 المؤهلين للاستفادة من المسكن  2002-2001بالنسبة  للمكتتبين المسجلين سنة 

المتفق عليها مع المرقي  كما يجب على المستفيد تسديد كل الأقساط في حدود المدة      

ا لحق الجهة المتعهدة ،وقد تم تحديد هذا السن ضمان2سنة  70،قبل أن يتجاوز عمره العقاري

 بالترقية .

لأخير لغ هذا اتبي وفي حالة أخلال المستفيد بالتزام تسديد الثمن لثلاثة أقساط شهرية مجمعة ، يتم
من  06 طبقا للمادة يوم، فان لم يتم الاستجابة يفسخ العقد تلقائيا ، وهذا 15بإعذارين بينهما مدة 

ن القرار موالفقرة الأولى  105-01لتنفيذي  رقم المعدل للمرسوم ا 35-03المرسوم التنفيذي 

 المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار .

ن لي للمسكالك ويمكن في هذا الصدد للمستفيد أن يقوم بالتسديد المسبق للجزء للمتبقي من الثمن
ا الدفع ار هذ،وقد تم إقر الأولىقصد تحويل الملكية بصفة شرعية لفائدته بمجرد تسديد الدفعة 

 105-01ي المتمم للمرسوم التنفيذ 288-14لمسبق لثمن المسكن منذ صدور المرسوم التنفيذي ا

 .279-16، وتم تأكيد ذلك بموجب المرسوم التنفيذي 

ة وفقا لورثوفي حالة وفاة المستفيد يجوز انتقال المسكن حق المسكن للورثة بعد تسديد ثمن ل
للورثة  ، يعترف"في حالة وفاة المستفيدتنص: التي 105-01من المرسوم التنفيذي  20للمادة 

 " بالإيجاربحق نقل أصول والخصوم المتصلة بالمسكن موضوع البيع 

التي يلتزم المستأجر المستفيد بدفعها في عقد البيع بالإيجار ،  الأقساطلى أن إ الإشارةوتجدر      

من الثمن ،ففي حالة فسخ العقد فان  وأجزاءتمثل في وقت واحد بدل إيجار عن انتفاعه بالمسكن 
                                                             

قرة رغم تعديل الفقرة السالف الذكر ولم يتم تعديل هذه الف 105-01من المرسوم التنفيذي رقم 07الفقرة الثانية من المادة  -1

 28ريخ صادر بتا 27ج ر عدد،2004أفريل 21المؤرخ في  137-04بموجب المرسوم التنفيذي رقم 07الاولى من المادة 

  328-15والمرسوم التنفيذي رقم ،2004أفريل 
من هذا المرسوم  09سنة ن وبعد تعديل المادة  65السالف الذكر يشترط عدم تجاوز  01/105كان المرسوم التنفيذي رقم -2

أصبح يشترط عدم تجاوز سن  ،الذكر السالف 2004نوفمبر  02مؤرخ في  04/340من المرسوم التنفيذي  03بموجب المادة 

 .سنة70



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

19 

 

هذا  التي لم يسددها الأقساطلا يسترد الأقساط المدفوعة إلا الدفعة الأولى بعد خصم  المستأجر

المعدل  105-01من المرسوم التنفيذي  18الأخير وتكاليف الإصلاح ، وهذا بصريح المادة 

يئة المتعهدة بالترقية العقارية برد في حالة اتخاذ قرار بالطرد ، تقوم اله":والمتمم التي تنص
وكذلك مبلغ نفقات إصلاح  التي لم يسددها شاغل المسكن، الأقساطبعد خصم  الأولىالدفعة 

 الاتلافات التي يحتما أن تكون قد ألحقت بالمسكن ....."

، بالإيجارلبيع من القرار المتضمن نموذج عقد ا 03الفقرة  09وهو ما أكدته كذلك المادة        
 قساطالأه ولو قمنا بالمقارنة بين موقف المشرع الجزائري مع المشرع الفرنسي ،نجده قسم هذ

لكية مقال إلى جزئين، جزء يمثل أجرة الانتفاع والأخر يمثل جزء من الثمن ففي حال عدم انت

من  10المسكن إلى الشاغل يسترجع الجزء الذي ينسب إلى الثمن، وهو مانصت عليه المادة 

 .595-84ن القانو

 المطلب الثاني                                     

 أركان عقد البيع بالإيجار

صحته توافر عن غيره من العقود في كونه يشترط لقيامه و بالإيجاريختلف عقد البيع  لا      

بيع قد ال، وعليه نتناول من خلال الفرع الأول الأركان الموضوعية في عالأركانمجموعة من 

لبيع االشروط الموضوعية الخاصة في ، بينما نتطرق من خلال الفرع الثاني إلى بالإيجار

 .بالإيجار

 بالإيجارفي عقد البيع  وعية: الأركان الموضالفرع الأول

 :بالإيجارأولا: التراضي في عقد البيع 

 ين، وإلاعاقدأشترط المشرع الجزائري لإبرام عقد البيع بالإيجار توافر ركن التراضي بين المت
تتطابق  ا وأنويتم التعبير عنهم الإرادتينكان هذا العقد باطلا، ويتحقق ركن التراضي بتوافر 

ستفيد لى المعالقانوني المتمثل في نقل ملكية المسكن  الأثرمتجهة على نفس  الأخرىأحدهما مع 

ل خلوه ن خلاثمن المسكن للبائع المؤجر،ولا يكون صحيحا إلا م الأخيرمستقبلا مقابل دفع هذا 

 فما يلي : إليهمن عيوب الإرادة وهذا ما سيتم التعرض 

 :بالإيجاروجود التراضي في عقد البيع -أ

فوجود  ،يجار ول كتعبير عن إرادتي المتعاقدين في البيع بالإوالقب الإيجابالتراضي هو تطابق 

 تجهة إلىم همااحدالتراضي في هذا العقد لابد من تواجد إرادتين يتم التعبير عنهما وأن تتطابق 

الأخر  تعاقدالإيجاب وأن يصدر من الم إرادةإحداث أثر قانوني ومنه يبدأ بإصدار التعبير عن 

 .من  ق. م .ج 59تعبير فيما بينهما وذلك طبقا للمادة القبول الذي يقترب هذا ال

 

 

من                                                                       :بالإيجارفي عقد البيع  الإيجاب-1

خلال تعريف الإيجاب في العقود كأصل عام بأنه العرض الذي يتقدم به الشخص ليعبر به عن 

وجه الجزم عن إرادته في إبرام عقد معين ،فينعقد هذا العقد بمجرد صدور القبول ونطاقه 

 بالإيجاب وحتى يكون التعبير إيجابا فلا بد من توافر الشروط التالية : 



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

20 

 

لموجب عقد ايأن يكون صادرا عن نية ثابتة في التعاقد ، أي اذا لم  : بمعنيان يكون جازما -2

 العزم على التعاقد نهائيا فأننا نكون أمام دعوى إلى التفاوض.

 د.: أي أن يتضمن جميع العناصر الجوهرية للتعاقإن يكون التعبير محددا أو دقيقا-3

علم الطرف الأخر فلا ينتج أثره : فإذا لم يحصل الإيجاب على أن يصل إلى علم من وجه إليه-4

 1وهو صلاحيته بأن يقترن به قبول كي يقترن العقد.

أما بالنسبة لعقد البيع بالإيجار أن الإيجاب الحقيقي الذي يعتد به في إبرام العقد يصدر من قبل  

ادة المستأجر المستفيد الذي يعبر فيه عن إرادته في إبرام عقد البيع بالإيجار بواسطة طلب الاستف

من مسكن في إطار البيع بالإيجار الذي يقدمه للمتعهد بالترقية العقارية ويرفقه بالوثائق 

 2المطلوبة.

من المرسوم التنفيذي  06كما يجب أن يتوفر في الإيجاب الشروط المحددة طبقا لنص المادة    

 الكتابة أو الإشارة، بحيث أن القاعدة العامة تقضي بأن الإيجاب يتحقق باللفظ أو 3243-12رقم 

كما يجوز    يدع لأي شك في الدلالة على مقصود صاحبه ، المتداولة عرفا أو اتخاذ موقف لإ
أن يكون المعبر عن الإرادة ضمنيا ، إلا أنه في عقد البيع بالإيجار يشترط المشرع الكتابة 

 .4 105-01من المرسوم التنفيذي رقم  15بموجب المادة 

 :بالإيجاربيع القبول في عقد ال -ب

ل قبل من خلاي ويقصد به التعبير البات الصادر عن إرادة الطرف الذي وجه إليه الإيجاب،      

 العرض المقدم من طرف الموجب، ويشترط في القبول مايلي:

فأن  العقد،أن يكون مطابق للإيجاب وأن يتم قبل سقوط هذا الأخير أي قبل أن ينفض مجلس  -1
. عقد البيع بالإيجار يكون صادرا من طرف من وجه إليه الإيجاب أي المتعهد بالترقية العقارية

غير أنه إذا لم  العقد،ومتي صدر القبول من المتعهد مطابقا للإيجاب الصادر من المستفيد أنعقد 

 .5رل مع الإيجاب لا ينعقد هذا الأخييطابق القبو

 فلا رادةالإامه عملا قانونيا قو بالإيجار:يعد عقد البيع بالإيجارصحة التراضي في عقد البيع -2
ليمة ين سل يجب أن تكون إرادة كل من الطرفب يكفي مجرد وجود التراضي لانعقاد هذا العقد،

ع ره ويتمتن أمموخالية مما يعيبها ،ويتحقق ذلك متى كان المتعاقدين وقت أبرام العقد على بينة 

 بأهلية كاملة.

                                                             
 42ص2006، ديوان المطبوعات الجامعية الجزائر عقد البيع في القانون الجزائريخليل أحمد حسنين قدادة،  -1
 36،37شيخ محمد زكرياء، المرجع السابق ،ص -2
 105-01و المتمم للمرسوم رقم ، المعدل25/12/2012، المؤرخ في  432-12من المرسوم التنفيذي رقم  06تنص المادة -3

الذي يحدد شروط وكيفيات شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية أو مصادر بنكية أو أي تمويلات أخرى في أطار البيع 

، على ما يلي :" يتاح البيع بالإيجار لكل طالب يتراوح دخله بين اربعة 26/12/2012المؤرخة في  71بالإيجار ، ج ر، العدد

ار ويساوي ست مرات الدخل الوطني الأدنى المضمون ،لايملك ولم يسبق له أن تملك هو أو زوجته ملكية كاملة ، وعشرين دين

قطعة أرض صالحة للبناء أو عقار ذا استعمال سكني ولم يستفيد كلاهما من مساعدة مالية من الدولة لبناء مسكن أو لشرائه ، 

 عليه بموجب أحكام هذا المرسوم إلا مرة واحدة لذات الشخص" لاتتاح الاستفادة من البيع بالإيجار المنصوص 
:" يقدم شراء مسكن في إطار البيع بالإيجار الى المتعهد بالترقية العقارية  105-01من المرسوم التنفيذي رقم15تنص المادة -4

 جه الوزير المكلف بالسكن"ذالمعني بتحريره على مطبوع يحدد نمو
،الذي يحدد 2004ماي  04،المعدل والمتمم بالقرار المؤرخ في 2001جويلية 23رار المؤرخ في من الق 01ف09تنص المادة -5

شروط شراء المساكن في إطار البيع الايجاري وكيفيات ذلك" تعلم مصالح وكالة المستفيدين الذين قبلت اللجنة بقرار القبول 

 ي بالشراء"%، من ثمن المسكن كالتزام أم نهائ10موصى عليها مع دعوتهم لدفع 



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

21 

 

 ،غلطكال خيرةالأومن عيوب هذه  للإبطالإذا كانت الإرادة معيبة فان العقد يكون قابلا  أما    

ن كرها كاعيب من العيوب السابق ذ أيشروط  توافرت فمتي والاستغلال. ،والإكراه ،والتدليس

 للإبطال بمعنى أخر يكون باطلا بطلانا نسبيا. العقد قابلا

وب .ج ،الغبن على أنه عيب من عيق.م من 91ة مشرع الجزائري في المادكما أضاف ال   
ائم قلحالتين لتا الكن في الحقيقة هو عيب في محل العقد وليس في الإرادة ، إلا أنه في ك ة الإراد

 على كون المتعاقد المغبون كان تحت استغلال فيه طيش بين أو هوى جامح.

صدر إيجاب من المستفيد وقابلا وعليه يكون التراضي في عقد البيع بالإيجار صحيحا متى     
قبولا تاما ومطابقا من قبل المتعهد بالترقية العقارية ،و كان صادرا من ذي أهلية وخاليا من أي 

 .4أو استغلالا 3أو  إكراها 2أو تدليسا 1عيب يفسده يستوي في ذلك أن يكون غلطا

 :المحل في عقد البيع بالإيجار :ثانيا

 54الالتزام في العقود كأصل عام هو الشيء الذي يلتزم المدين القيام به وذلك وفقا للمادة  محل

أما بالنسبة لعقد البيع بالإيجار فإن محل العقد هو العملية القانونية التي يسعى  5من ق.م.ج.
هذا الأخير المستفيد في مقابل التزام  إلىالطرفان الى تحقيقها فالبائع المؤجر ينقل ملكية المسكن 

مما يجعل هذا العقد يتمتع بازدواجية المحل وهي المسكن  بدفع الأقساط المتفق عليها في العقد،

 والثمن.

 المسكن كمحل في عقد بيع الايجار: -أ

لقواعد ابحيث يشترط في محل السكن أن تتوفر فيه شروط المحل المنصوص عليها وفق         

 العامة للقانون المدني الجزائري وهي:

متناع عن عمل يقصد بمحل الالتزام القيام بعمل أو الا :أن يكون المحل موجودا أو قابلا للوجود -1
كنا، ون ممشيء بحيث متى كان محل الالتزام أو الامتناع عن هذا الأخير وجب ان يك إعطاءأو 

 أما إذا كان إعطاء شيء وجب أن يكون موجود أو قابلا للوجود.

 جود لانيكون محقق الو أنفان محله في المسكن والثمن يجب  يجاربالإ البيعبالنسبة لعقد 

المعني  بهذا قبل تسليم مفاتيح المسكن وهو بالإيجارالمشرع الجزائري اشترط إعداد عقد البيع 

 .بالإيجاردليل على وجود المحل وهو المسكن قبل إبرام عقد البيع 

                                                             
يجب أن يكون جوهريا سواء وقع في الشيء محل التعاقد أو  : هو الذي يعيب إرادة الطرفين يؤدي إلى أبطال العقد، إذالغلط -1

 .من ق.م.ج( 85-81في الشخص المتعاقد أو في قيمة الشيء المبيع أو في الباعث الدافع للتعاقد )المواد
لإيقاع المتعاقد الأخر في غلط يحمله على التعاقد ، فهو يفسد إرادة المتعاقد ويترتب : هو استعمال طرق احتيالية التدليس-2

 ق.م.ج(.87-86عنه إبطال العقد )المادتين
: وهو ضغط يقع على الشخص يتولد في نفسه رهبة تدفعه إلى التعاقد ، فهو يفسد لإرادة المتعاقد ويترتب عنه إبطال الاكراه-3

 (ق.م.ج88،89العقد)المادتين
: هو الاستفادة من ضغط أحد المتعاقدين فيستغل المتعاقد الأخر طيشا بينا أو هوى جامح ، فيختل التعادل بين الاستغلال-4

 ت المتعاقدين وهو ما يعيب الإرادة ويجعل العقد بذلك قابلا للإبطالاالتزام
قد اتفاق يلتزم بموجبه شخص أو عدة المتضمن القانون المدني على مايلي:"الع 05-07من قانون رقم 54تنص المادة -5

 اشخاص أخرين بمنح محل أو عدم فعل شيء ما"



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

22 

 

بتسديد الدفعة  أن يلتزم المستفيد 137-04من المرسوم التنفيذي رقم  11وأيضا تبين المادة      

ي لعقد لعقارقبل أعداد المرقي ا الأقساطوتسديد ثمن المسكن كما هي محددة في رزنامة  الأولى

 البيع بالإيجار .

.ج بأنه يشترط ممن ق.  ولىالأالفقرة  94:من خلال المادة  ان يكون المحل معينا أو قابلا للتعيين -2
 مسكن محلا اللصحة عقد البيع بالإيجار أن يكون المحل المزدوج معينا أو قابلا للتعيين معلوم

يضا د فيه وأمتواجوذلك بتبيان صنفه ورقم المسكن والطابق ال التعاقد تعينا دقيقا نافيا للجهالة،
غرف  ه من، وتحديد جميع مشتملاترقم العمارة وتحديد البلدية والولاية الكائن بها المسكن

 المشتركة. والأجزاءومساحة كلية 

وكذلك أوجب المشرع الجزائري تعيين المسكن تعيينا دقيقا فاشترط في ملحق القرار 

،أن يكون المسكن محل عقد البيع بالإيجار مكونا وجوبا من غرفة استقبال من 04/05/2004
رواق، ورفوف لترتيب الأمكنة،  رحاض،م غرفة حمام، غرفتين إلى ثلاثة غرف، مطبخ،

...الخ، ومتى تعذر عليه تعيين محل مسكن هذا الأخير يحول وشرفة ومكان تجفيف الملابس.

يكون معينا يجب أن يعد المحل الثاني في هذا العقد بحيث هو بدوره فأما الثمن  دون قيام العقد.

 .04/05/20041القرارمن نفس  الأولىوهذا ما نصت عليه المادة  ،ونهائيا

 ما يجوزيكون محله مشروعا م أنأن الالتزام في هذا العقد يشترط  :ان يكون المحل مشروعا-3

ق. م. ج ، لأن  من 93العامة طبقا لنص المادة  والآدابالتعامل فيه اي غير مخالف للنظام العام 

ام مى بالنظا يسفكرة النظام العام تتسم بالمرونة فهي تتغير من حيث المكان والزمان ،وتدخل فيم
 دية أوقتصاتحقيق المصالح العامة التي تشمل المصالح الا إلىالعام جميع القواعد التي تهدف 

واعد رها قباعتبا الأخلاقيةالعامة القواعد  الآدابلسياسية أو الاجتماعية وكذلك يدخل في ا

 أساسية يحرص عليها الأفراد في علاقتهم.

ن منجز وعليه فإن السكنات التي يمكن اعتبارها محلا لعقد البيع بالإيجار، هي كل سكن م
ذلك ري وطرف ميزانية الدولة أو الجماعات المحلية او بواسطة مصادر بنكية أو تمويلات أخ

بنوك لاقتحام ،وذلك بهدف فتح المجال أمام ال 35-03من المرسوم التنفيذي رقم  05مادة طبقا لل

وفير للت تمويلات المساكن المنجزة في إطار البيع بالإيجار ممولة من طرف الصندوق الوطني

 .والاحتياط

 :بالإيجارالثمن كمحل في عقد بيع -ب

أن  ية،مقابلرقية العقارأما الثمن فهو مبلغ من النقود الذي يلتزم المستفيد بدفعه للمتعهد بالت       

 يقوم هذا الأخير بنقل ملكية المسكن لفائدته ومن شروط الثمن:

تتعلق بحاجة  لتيا الأموالمن ق. م .ج ، فيقصد بالنقد بأن  351: طبقا للمادة أن يكون الثمن نقدا-أ

 .حكوماتالنقدية هي تلك التي تصدرها البنوك بالاتفاق مع ال فالأوراق، بعينها  الإنسان

                                                             
 سابق.  المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار. مصدر 04/05/2004الأولى من القرار المؤرخ في راجع المادة  -1



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

23 

 

، ان الثمن في  137-04من المرسوم التنفيذي رقم  الأولىوأيضا بموجب المادة السابعة الفقرة 

عقد البيع بالإيجار لابد أن يكون نقدا ، وعليه يجب على المستفيد أن يدفع للمتعهد بالترقية 

 .1ن النقود كمقابل لنقل الملكية إليهالعقارية مبلغا م

المتعاقدين أو بواسطة شخص  وهذا التعيين يتم بواسطة :أن يكون الثمن معينا أو قابلا للتعيين -ب
وخلافا للقاعدة العامة التي تقضي أن البيع بالإيجار يجب أن يكون  و عن طريق القانون.أثالث 

المشرع الجزائري في عقد البيع بالإيجار أوجب أن يكون الثمن فيه مقدار أو قابلا لتقديره ،نجد 
من القرار المتضمن  عقد  01تبنته المادة  الثمن محددا في العقد وغير قابل لأي تغيير ، هذا ما

البيع بالإيجار ،يقدر على أساس الكلفة النهائية لاتتجاوز بما تتضمنه من نفقات شراء الأرض 

على المدة التي تسبق نقل الملكية  التي تحتسب الإداريو،وكذلك مصاريف التسيير التقني 
وعليه يكون الثمن جديا وهي القيمة الحقيقة التي يقدر المتعاقدان بها المبيع ويكون الثمن عادة 

مناسبا مع قيمة المبيع، ولكن يحدث أن يزيد أو ينقص من هذه القيمة، ويشترط في الثمن أن 

 .2افهيكون حقيقيا  ولا يكون صوريا أو ت

اء لعقد استفافالثمن يعد صوريا إذا لم يقصد البائع أن يقتضه من المشتري وإنما حدد في      
كون ولاي مجرد مظهر خارجي إلاالشكل بحيث يناسب غالبا مع قيمة المبيع ، ولا يكون الثمن 

يقة بين عليه حق فاقالات هناك ثمن.أما الثمن التافه فلا يتناسب مطلقا مع قيمة المبيع الموجود ويتم

 ، ويهدف فيه البائع الحصول عليه بخلاف حالة البيع.الطرفين

يجوز للبائع الطعن فيه إلا إذا توفرت شروط الغبن.   البيع يكون بثمن بخس هو بيع قام ولا       
صوريا،  ولانعقاد البيع بالإيجار يجب أن يكون الثمن دقيقا ومحدد، بل لابد أن يكون حقيقا لا

 .3في عقد البيع بالإيجار أساسيابخسا، وأن الثمن يعتبر عنصرا  أويكون جديا لاتافه  أنويجب 

 بالإيجارالسبب في عقد البيع : ثالثا

 "كل التزام مفترض أنه سبب مشروعا، ما لم يقم الدليلعلى مايلي: م.جق. من 98تنص المادة 

فسبب  4التزامه التي يستهدف الملتزم تحقيقها نتيجةيث هو الغاية دفالسبب بمعناه الح، غير ذلك"
إياه هو الرغبة في  وتسليمه المستأجر المستفيد إلىالتزام المؤجر البائع نقل ملكية المبيع 

الحصول على الثمن الذي يلتزم المستأجر المستفيد بدفعه وعلى العكس فسبب التزام المستأجر 

 .كن محل العقدبدفع الثمن هو الحصول على المسالمستفيد 

 الفرع الثاني: الشروط الموضوعية الخاصة في البيع بالإيجار 

 لىإيجار تتوفر في عقد البيع بالإ أنالموضوعية العامة التي يجب  الأركان إلىسبق التعرض 

ة الخاص صحيحا ، بل لابد من توافر مجموعة من الشروط الأخيرانه غير كافية لا نشاء هذا 

 وهي كما يلي :  الأخرىالتي نجدها في انواع العقود 

 : اولا: شرط الاحتفاظ بالملكية في البيع بالإيجار
                                                             

، الذي يحدد شروط شراء المساكن المنجزة 21/04/2004المؤرخ في  04/137 رقم: من المرسوم التنفيذي 07/01المادة  -1

 .بأموال عمومية أو مصادر بنكية أو أي تمويلات أخرى في إطار البيع بالإيجار وكيفيات ذلك
 .43.32شيخ محمد زكرياء ، المرجع السابق، ص -2
، ق.م.أمذكرة ماجستير، تخصص  ،القانون المدني الجزائريالطبيعة القانونية لعقد البيع الايجاري في قراشي نورية، -3

 .34-33ص، ص 2016-2015جامعة مستغانم ،
،دار العلوم للنشر والتوزيع، في أحكام الالتزام في القانون المدني الجزائري الوجيزدربال عبد الرزاق،- 4

 .41نابة،الجزائر،صع



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

24 

 

وهو عبارة عن بند أو شرط في عقد البيع ينص على احتفاظ البائع بملكية الشيء المبيع         

شتري الذي يصبح حائز للشيء حتي يقوم هذا الأخير خلال مدة معينة على الرغم من تسليمه للم

 1بالوفاء بالثمن المتفق عليه جميعه.

ليه نص عوهذا الأخير يعد بدروه شرطا موضوعيا خاصا في عقد البيع بالإيجار حتى وأن لم ي
-01نفيذي   التمن المرسوم  19المشرع صراحة على تنظيمه لهذا العقد ، إذا نجد أحكام المادة 

 ، توضح أن هذا الشرط يعد كضمان عيني يكفل للبائع المؤجر الاحتفاظ بملكية 105

 ه فور ابرام عقد البيع بالإيجار غاية تسديد المشتري كامل الثمن رغم انتفاعه ب إلىالسكن       

 .2ة الهب أوو التنازل أعقد البيع بالإيجار سواء بالبيع كما يمنع بأي تصرف يخص السكن 

أن انتقال الملكية إلى المستأجر المشتري معلق  2004من القرار  16من جهة أخرى تبين المادة 

الثمن في مواعيدها ، ومتى لم يوفي المستأجر المشتري  أقساطعلى واقف وهو وفائه بجميع 

بأثر الدورية المتفق عليها في الميعاد المحدد بإعادة الملكية إلى البائع المؤجر  الأقساطبكل 

 . 3فسخ العقد واسترداد المبيع وإمكانهرجعي من وقت المبيع ،

من جانب أخر يجنب البائع المؤجر خطر الإفلاس أو إعسار المستأجر المشتري ويحفظ حقه     

 .4ذلك انه يخول دون تنفيذ دائني المستفيد المفلس على المسكن محل التعاقد  الغير،في مواجهة 

 خاطر هذاممن  فشرط الاحتفاظ بالملكية في عقد البيع بالإيجار ،يجعل البائع المؤجر يؤمن نفسه

 رداده مناست ،كونه لا يزال مالكا للمسكن محل التعاقد ملكية تامة ، ويمكنه بذلك من الإفلاس
ل قب مسكنالتفليسة دون مزاحمة دائني المشتري المستأجر ،وبالتالي لا يمكن التنازل عن ال

 .105-01من المرسوم التنفيذي رقم  21انتقال الملكية وذلك طبقا لمادة 

 ات ن العقوب،يقع تحت طائلة قانو وعليه إذا خالف هذا الحظر اعتبر تصرفه خيانة للأمانة    

 مسك بحقهر التويستطيع المؤج الأمانةوتقع عليه عقوبة التبديد ، ذلك أن عقد الإيجار من عقود 
 المؤجرة لعينع بحوله بميزة التقدم، لكي يحول تنفيذ دائني الطرف الأخر على اكمالك وأن يتذر

. 

لما  نظرا ثمن،الء وعليه فإن البيع بالإيجار يعد وسيلة اتفاقية هامة، لضمان حق البائع في استيفا

 لشرط الاحتفاظ بالملكية دور أساسي في مجال الضمان.

 رحلتين،مبين  يجب أن نفرق بالإيجار،في عقد البيع أما بالنسبة لمصير شرط الاحتفاظ بالملكية 

 لي:والفترة اللاحقة لسداد الثمن وهي كالتا بالثمن،الفترة التي تسبق موعد الوفاء 

 

 :قبل وعد الوفاء-أ

يحتفظ في هذه الفترة البائع المؤجر بملكية السكن رغم تسليمه للمشتري المستأجر إلى        

المتفق عليها، وبذلك يكون المستفيد مجرد مستأجر لعين محل التعاقد، حين الوفاء بالأقساط 
                                                             

 .24محمد حسنين منصور، المرجع السابق،ص-3
، المحدد لشروط شراء المساكن المنجزة 23/04/2001، المؤرخ في 105-01المرسوم التنفيذي من  19راجع المادة  -2

 ، مصدر سابق.بأموال عمومية وكيفيات ذلك 
 ، مصدر سابق.المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار 04/05/2004المؤرخ في من القرار 16راجع المادة -3
 .100، صالوجيز في عقد البيع ،حورية سي يوسف زاهية -4



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

25 

 

ويخول له القانون حق الاستعمال فقط وهو بدوره حق عيني يقر للشخص على شيء مملوك 

حق السكن، فلا كما يخول له  لغيره ويخول لصاحب الحق استعمال الشيء لنفسه ولأسرته.

الحق لغيره بمقابل او بدونه، ولا يجوز أن يؤجره  يجوز للمشتري المستأجر أن يتنازل عن هذا

 كان التنازل إيجارا باطلا. متي تنازل عنه لغيره أو أجره،

وعليه فان شرط الاحتفاظ بالملكية في عقد البيع بالإيجار، يبقي قائما إلى غاية تسديد المشتري 

م يسدد المشتري الثمن والبائع يبقي مالكا للسكن محل التعاقد طالما ل الثمن،المستأجر كامل 

 .1كاملا

في هذه الفترة يزول الاحتفاظ بالملكية إلى المشتري : بعد وفاء المشتري المستأجر بالثمن -ب

المستأجر، فتنتقل الملكية اليه، بموجب عقد رسمي مستوفي لشرط وإجراءات الشكلية المقررة 

قانونا، الأمر الذي يخوله أمكانية استعمال الشيء واستغلاله والتصرف في البيع أو الهبة أو بأي 

 .2تصرف أخر ناقل للملكية 

 :شرط الصريح الفاسخ في عقد البيع بالإيجارال -ثانيا

:"وفي حالة عدم تسديد يليعلى ما35-03حيث نصت المادة السادسة من المرسوم التنفيذي رقم 

دون سواه، ويباشر  سخ عقد البيع بالإيجار على حساب المستفيدفثلاثة أقساط شهرية مجتمعة ي

في هذه الحالة دعوى أمام الجهات القضائية المختصة لطرد المقيم من  المتعهد بالترقية العقارية
 إلى فينفسخ العقد هنا دون حاجة للجوء ،"المسكن المعني طبقا لأحكام التشريع المعمول به

 .3القضاء من أجل فسخ العقد وهو ما يعرف بالانفساخ

 بالإيجارشرط المنع من التصرف في مسكن محل عقد البيع  ثالثا:
البائع بإمكانه أن يشترط على المشتري في عقد البيع عدم التصرف في المبيع لحين الوفاء       

بكامل الثمن وهذا ما يسمى بالشرط المانع من التصرف ،ويشترط أن يكون الباعث فيه مشروعا 

 .4وأن يكون المنع من التصرف لمده زمنيه معقولة

 15ة مادال لأحكامطبقا  بالإيجارع عقد البي ويوجد شرط المنع من التصرف في المسكن محل  
غير لمبيع للا ةكيمن نقل مل بالإيجارن المشرع منع المستفيد في البيع ،أ 04/05/2004من القرار

ن مذلك و بدونه وكأذلك بمقابل  و يتنازل عنه سواء تمأ ةله بصفه مشروع ةقبل نقل الملكي

دوره بالشرط  ن يستعمله وفقا لما هو مقررا قانونا وهذاأشترط عليه أو،و جزئيا اره كليا يخأت
 مستفيدلا المستأجر إذا خالفويترتب على ذلك ،يحفظ حق البائع في الحصول على ثمن المبيع 

اجهه ي موفا ذيعد باطلا بطلانا مطلقا وغير نافلهذا الشرط وتصرف في المسكن محل هذا العقد 

 .العقارية بالترقيةالمتعهد 
 الملكيةن هذا الشرط يبقى قائما طالما لم يسدد المستفيد ثمن المسكن كاملا ولم تنقل إومنه ف

من  01ةفقر 57 المادةنص استثناء مقررا في  الأصلولكن يوجد لهذا 1،لفائدته بصفه شرعيه

 182 /18رقم  الماليةقانون 
                                                             

مذكرة ماستر، تخصص عقود ومسؤولية جامعة العقيد أكلي محمد ، البيع بالإيجار للسكنات في الجزائرحميش عبد الرزاق، -1

 .66ص 2015-2014، أوالحاج، البويرة
لمؤرخ في ا 105-01النظام القانوني لعقد بيع السكنات بالإيجار طبقا للمرسوم التنفيذيفرحات حميد،  -2

 . 07،ص2017-2016مذكرة ماستر، كلية الحقوق، بجاية ،23/04/2001
من ق.م. ج )في العقود الملزمة للجانبين إذا أنقضى الالتزام بسبب استحالة تنفيذ، انقضت معه الالتزامات  121المادة  - 3

 (.المقابلة وينفسخ العقد بحكم القانون
 .92محمد حسين منصور، المرجع السابق، ص-4



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

26 

 

 :في عقد البيع بالإيجار الجزائي طالشر :رابعا

تم تفاق لاحق فيأو في أما في العقد أان دالمسبق الذي يتفق عليه المتعاقض وهو ذلك التعوي      

زامه دين بالتالم لم يتم بتنفيذ أن ما ةر التعويض المستحق للدائن في حالمسبقا على مقدا تفاقالا
لى إي خير يؤدهذا الأصلي وبطلان أتابع لالتزام  احتياطيوهو بدوره التزام ،في تنفيذه  تأخرو أ

الجزائي ومن شروط توفر استحقاق الشرط الجزائي هي نفس شروط توفر  طالشربطلان 
 :التعويض تتمثل في ما يلي 

 ن وهذامدي أعذاروالضرر وكذا  الخطأسببيه بين  وعلاقةمن المدين وضرر يصيب الدائن  أخط

 ق.م.ج.من  183 المادة عليهنصت ما 
 اعهذلك بامتنصادرا من المدين و أهناك خطذا كان إلا إوعليه لا يستحق الشرط الجزائي        

يض كون التعومن طرف المدين لا ي الخطأ ءانتفا ةنه في حالألا إعن تنفيذ الالتزام  تأخرهو أ

اك ان هنذا كإلا إيضا لا يستحق هذا الشرط أالمدين و أستحقا والدائن يقع عليه اثبات خطم
 .للتعويضالضرر فلا مجال  نعداما ةما في حال،أضررا اصاب الدائن 

والضرر وفي  الخطأبين  ةسببي ةن تكون علاقألكي ينشئ هذا الشرط الجزائي يجب يضا أو 

 ديةالعق المسؤوليةو كان في أ اشرر غير مبو كان الضرأجنبي أبين  العلاقةه انتفاء هذ ةحال
 .3ولا يستحق الشرط ولا يطبق المسؤوليةضررا مباشرا ولكنه غير متوقع فلا تتحقق 

 حل العقدلتزام مللمدين ينذره بتنفيذ الا أعذارلى إن يوجه الدائن أخير في هذا الأ يضا يشترطأو

ى المدين ومتى كان هذا الشرط مستحقا تعين القضاء به عل، 4ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك 
و أمنع القاضي من التخفيض ين هذا لا أمتعاقدين غير ال إرادةلى إن يخضع تقديره أ والأصل

 .5الشرط الجزائي في قيمه الزيادة

القرار          من 07المادةبموجب  بالإيجارلعقد البيع ي الجزائط ولقد نص على الشر     
 15يام لقسط الشهري المتفق عليه خلال الأالمستفيد في دفع ا تأخرمتى  نهأ ،2004 /04/05

وهذا  تأخيرعن كل شهر %02قدرها  تأخيرية ةنه يتعرض لدفع غرامأشهرا ف تفوق ةولى لمدالأ

 تأخرهالمستفيد المتمثل في  أطفي خ ةالمتمثل هما يعرف بالشرط الجزائي متى توافرت شروط
ذاته موجبا للتعويض  ذحضررا في  يعدوهو ما  ،المحددة لاالآجعن دفعه القسط الشهري في 

عن ن يكون هذا الضرر ناتجا أفي الدفع على  التأخيرهذا  نتيجةالمؤجر  بالبائعضررا ولإلحاقه 

 6بالإيجارمن البيع  خطأ المستفيد

                                                                                                                                                                                                    
 مصدر سابق. ، المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار،04/05/2004من القرار المؤرخ في  15راجع المادة - 1
الجريدة الرسمية ، 2019، يتضمن قانون المالية لسنة27/12/2018، المؤرخ في 18/18 رقم: قانونالمن  57راجع المادة -2

( من تاريخ 02قابلة التنازل من قبل المستفيدين منها بعد سنتين )التي تنص على مايلي:" تعد 30/12/2018، بتاريخ 79عدد

إعداد العقود التي تخصها وباستثناء انتقال الملكية بسبب الوفاة أضاف السكنات المذكورة ، الممولة من طرف الدولة والتي 

 .استفادت من إعانة الدولة لاكتساب الملكية ..."
 :" لا يستحق التعويض إلا بعد أعذار المدين، ما لم يوجد نص مخالف لذلك"من ق.م.ج على ما يلي 179تنص المادة -3
 المدين في الحالات الآتية : لأعذار"لا ضرورة منق.م.ج : 181تنص المادة م-4

 ضرإذا كان محل الالتزام تعويضا ترتب عن عمل م-إذا تعذر تنفيذ الالتزام واصبح غير مجد بفعل المدين. -

 ام رد شيء يعلم المدين أنه مسروق أو تسلمه دون حق وهو عالم بذلك.كان محل الالتز إذا -

 .كتابة إنه لا ينوي تنفيذ التزامهإذا صرح المدين -
ن يحفظ الشرط الجزائي إذا نفذ المدين الالتزام الأصلي في جزء منه فيكون تخفيض الشرط الجزائي بنسبة أيجوز للقاضي - 5

الجزئي على المدين، وبالمقابل يجوز للقاضي زيادة قيمة الشرط الجزائي في حالة ما إن  هذا الجزء، ويقع عبء إثبات التنفيذ

القانون المدني الجزائري لمعدل والمتمم، من  185-184. راجع المادتين الدائن غش المدين أو خطأه بقدر ما أصاب الدائن

 مصدر سابق.
 .، مصدر سابق 04/05/2004من القرار المؤرخ في  07المادة -6



 في التشريع الجزائري  ماهية البيع بالإيجارالفصل الأول:                                          

27 

 

ر يستحق جن البائع المؤأط الجزائي وعليه فلا نطبق الشر السببية العلاقةت فومتى انت    

 ةمن غرام الاستفادةنه لا يمكنه أفتى لم يعذر جل الدفع ومأاعذر المستفيد من  ذاإلا إالتعويض 

 .1التأخير

                                                             
 .114، ص2016، الطبعة الأولي، دار بلقيس للنشر، الدار البيضاء، الجزائر، عقد البيع في القانون الجزائريحوحو يمينة،  -1



 الفصل الأول  خلاصة

28 

 

 خلاصة الفصل الأول                          

لترقية عقد البيع بالإيجار يمثل نوعا جديدا من عروض السكن المنجزة في مجال ا        

  قم ذي رالعقارية، وقد أدرج المشرع الجزائري النصوص المنظمة له، بموجب المرسوم التنفي
راء، د الشوالمراسيم المعدلة له، بحيث وضع هذا الأخير تنظيما خاصا لهذا العقد عن 01-105

و أي ية أعلى شروط العقد التي تكون ممولة بأموال عمومية أو مصادر بنك وركز هذا المرسوم

 تمويلات أخرى وعلى التزامات إطرافه .
 فيه الإلمام نموذجا لعقد البيع بالإيجار الذي حاول ، 04/05/2004كما حدد القرار المؤرخ في 

ا نظر بجميع أحكام هذا العقد وتنظيمه تنظيما محكما، إلا أن هذه النصوص لم تكن كافية

 للنقائص التي لوحظت عند الدراسة.
تكييف ول لبالإضافة إلى أن مجموع النصوص المنظمة لعقد البيع بالإيجار لم تساعد الى الوص

يطبق  مركب فهو عقد العقد باعتبار ذو طبيعة خاصة ويختلف عن العقود المشابهة له،دقيق لهذا 

ت غامضة بقي عليه كل من أحكام البيع والإيجار معا، ومن ثمة هناك نقاط كثيرة  في هذا العقد
تكون  عرضت نزاعات بصددها وأكيد أن هذه الاجتهادات إذ ما تسند مهمة إيضاحها للقضاء،

 ن بها لسد هذه الثغرات القانونية. ذخيرة لا يستها

شرع الم كما يتضح لنا أن عقد البيع بالإيجار هو أحد عقود الترقية العقارية التي كرسها
 ونيةالجزائري لتمكين الأفراد متوسطي الدخل من امتلاك سكنات، فهو عقد ذو طبيعة قان

ن موعة لعقد يرتب مجمخاصة، وأن هذه الطبيعة قد أثرت على آلية انتقال الملكية، فهذا ا

مستأجر ن الالالتزامات التي تقع على عاتق طرفيه)الملك المؤجر والمشتري المستأجر(،فهو يمك
رية غ دوالمشتري من الانتفاع بالأصل المؤجر ) المسكن(، خلال فترة معينة في مقابل مبال

 ه المسكنسلمدوره يمحددة يدفعها في شكل بدل الإيجار للمالك المؤجر) المرقي العقاري( الذي ب
لذي امسكن ثم يتحول هذا الإيجار الي بيع يتملك بموجبه المستأجر ال ويضمن عدم التعرض له،

 .الشراء ه فيفي يده بعد الانتهاء من دفع كل المبلغ المتفق عليه تلقائيا أو بعد إعلان رغبت
 

 



 

38 
 

 

 الثاني الفصل

في عقد البيع بالإيجار  إجراءات

والآثار  التشريع الجزائري

 المترتبة عنه
 

  

 



 نهعلمترتبة ار االفصل الثاني :    اجراءات عقد البيع بالإيجار في التشريع الجزائري والآث    

 

39 
 

قود عق بهم عبر أمام انتشار أزمة السكن وعجز الكثير من المواطنين من الاقتناء لسكن لائ      
ذي ال ئقوتشجيعهم على تملك مسكن لا ةوتماشيا مع ظروف طبقة المجتمع المتوسطبيع عادية، 

م من ارده، ذلك أن العديد منهم لا يمكنهم بمويعد أمل كل مواطن ومقصده القانوني الأساسي

راج ى إد، هذا ما دفع المشرع الجزائري إلتملك مسكن ودفع قيمة أقساطه المالية مرة واحد
 . بالإيجارعقود جديدة مثل عقد بيع 

يع ن صيغ بكصيغة قانونية م بالإيجارالمشرع الجزائري صيغة البيع تناول وتبعا لذلك يعتبر 

ضمن  وعدم تنظيمه 105-01العقار وبتنظيم قانوني مستقل في ظل المرسوم التنفيذي رقم: 
باقي الصيغ  المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية مع 04-11أحاكم القانون رقم: 

 .فهلأهمية هذا العقد وما يتطلبه من حماية قانونية لأطراه شارة صريحة مناالأخرى، 

 ، يلجزائراالبيع بالإيجار في التشريع  عقدإجراءات  إلى في هذا الفصل الثانيوعليه نتعرض 
وضوع وهو م بالإيجارالشكلية في عقد البيع  الضوابطالبحث في  من خلالوالآثار المترتبة عنه 

لال خوذلك من إلى ضمانات التعامل في عقد البيع بالإيجار بينما نتعرض  ،المبحث الأول

 .المبحث الثاني

الأول المبحث  

بالإيجارفي البيع  ةالضوابط الشكلي  
اء هي المحل والمتفق عليها فقهاء وقض ،التي يتكون منها العقد الأساسيةن العناصر أ        

ن يفرض يأاستثناء المبدأ  هذا نه يرد علىألا إ ةالرضائي لمبدأوالسبب والرضا وهذا طبقا 

في  هغفراإ ذ لابد منإفلا ينعقد العقد بمجرد التراضي  اعينتصرفات شكلا مالالقانون في بعض 

لا إ ة،انونيالق رهلأثالا ينعقد صحيحا مرتبا  الذي بالإيجارلعقد البيع  الشأنشكل معين وهو 
 ةبقلساا جراءاتمطلب الأول الإال وعليه فسوف نتناول في ،الشكل المطلوب قانونا ستيفاءبا

قد تحرير عل ةاللاحق الإجراءاتالمطلب الثاني نتطرق إلى وفي  ، بالإيجارلتحرير عقد البيع 

 .بالإيجارالبيع 

 

 

 

 

 

 الأول المطلب

بالإيجارلتحرير عقد البيع  ةالسابق الإجراءات  
 نص عليهااءات إجر ةعد أتباعلابد من  جاربالإيالبيع  إطارمن سكن في  ةالاستفاد يتم تىح      

هو دة والاستفا من خلال إجراء إيداع طلب اكل هذه النقاط سنحاول دراسته لإبرامهالمشرع 
 موضوع الفرع الأول، ثم التعرض إلى إجراء وذلك في الفرع الثاني.

 ةطلب الاستفاد إيداع :ولالفرع الأ

يقوم بتقديم طلب الشراء لدى  أن بالإيجارالبيع  طارإمن سكن في  الاستفادةعلى طالب      

يكون هذا الطلب محررا  أنلتحسين السكن وتطويره ويجب  ةالوطني ةلالهياكل التي تعينها الوكا



 نهعلمترتبة ار االفصل الثاني :    اجراءات عقد البيع بالإيجار في التشريع الجزائري والآث    

 

40 
 

التي تفتحها هذا الطلب لدى الشبابيك  إيداعويتم ،1بموجب قرار ةمحدد ةخاص ةعلى مطبوع
تقديم  ةوتكون بداي، بالطلب ةالخاص ةفي المطبوع ةالمحددمرفقا بالوثائق لهذا الغرض  ةالوكال

 إطارجل شراء مسكن في أمن  ةالاكتتاب لدى الوكال ةعن افتتاح عملي الإعلانالطلبات بمجرد 

وفق ترتيبها الزمني وهذا فور  ة،تسجيل طلبات الشراء المقدم اليتم بعده ،بالإيجار البيع
قانونا لهذا الغرض وفي  نالمعيممثله  أو ةالمدير العام للوكال يرقمه ويوقعه استلامها في سجل 

مع تبرير سبب  أيام08أقصاه في اجل  أصحابها ىإعادتها إليتم  ةناقصوجود طلبات  ةحال

 2.دالر
متعاقدين وبيانات ال وصفة ةتتعلق بهوي ةعلى بيانات عام بالإيجارويحتوي نموذج عقد البيع 

عن النحو  أسئلةوذلك على شكل  ستفادةللابالشخص المترشح  خاصةذات طابع خاص  أخرى

ن ملكت أبق و سأهل تملك  ؟رض للبناءأ ةهل تملك قطع ؟ هل تشغل مسكن وظيفي :التالي
ن استنفدت من أهل سبق ؟مسكن عمومي ل يشرع مستأجر أنتهل  ة؟عمومي ةمسكنا لدى هيئ

لا ويتضمن كذلك بـــ: و أتكون بنعم  ؟ والإجابة بناء مسكن  أو لاقتناء ةمن الدول ةمالي أعانة

كان  إذاما  رالمختا السكنوبند كذلك بنمط  ،حللمترش يةالعائل بالحالةخاص  بند النموذج
 .3غرف والموقع المختار 03أو04ذو

ويجب أن يصحب طلب الشراء بتصريح شرفي يؤكد صحة هذه المعلومات المقدمة خاصة 

ية ة مالوعدم حصوله على مساعدالمتعلقة منها بعدم تملك عقار أو قطعة أرض صالحة للبناء 
 ة :من الدولة لبناء سكن أو شرائه ويرفع الطلب مع التصريح الشرفي بالوثائق التالي

 أشهر. 03شهادة الإقامة أو الإيواء لا تقل عن -أ

 ة.كشف الراتب أو شهادة المداخيل أو تصريح المداخيل بالنسبة لأصحاب المهم الحر-ب
 مستخرج من شهادة ميلاد.-ج

 4نسخة مصادق عليها من بطاقة التعريف الوطنية. -د
 الاستفادةطلبات  ةمعالجثاني:الفرع ال

ادر عن رار الصبناء على الق ،بالإيجارالبيع  إطارمن المسكن في  الاستفادةطلبات  ةيتم معالج 
وط المتمم الذي يحدد شرومعدل وال 23/07/2001المكلف بالسكن والذي صدر في  وزير

 .وكيفيات ذلك بالإيجارالبيع  إطارطلبات شراء المساكن في  ةمعالج

 ةالمتمثل في الوكال ةالعقاري ةف الطلب وتقديمه للمتعهد بالترقيفبعد قيام المستفيد بتشكيل مل 
 القائمة وإعدادوتقديم الملفات  الطلببمعالج الأخيرة تقوم هذه  ،لتحسين السكن وتطويره ةالوطني

 .5ملفاتهم المقبولةن مستفيديالالتي تتضمن 

أعضاء  ة الطلبات المقبولة لجنة معالجة الطلبات، مكونة من عدةحيث يشرف على معالج    
 نممثله المعيأو  ةالمدير العام للوكال المديريات والهيئات ، والتي يرأسها ممثلين عن بعض

 ةهذه اللجن تشكيلةوتضبط  ة،عند الضرور ةهذه اللجن عضاءأ عددتوسيع  أمكانيةقانونا مع 

                                                             
، المحدد لشروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع بالإيجار وكيفيات ذلك 23/07/2001القرار المؤرخ في -1

 مصدر سابق.،
 مصدر سابق.، 23/07/2001القرار المؤرخ في  من 04و02المادة راجع  -2
 2016ديوان المطبوعات الجامعية ، الجزائر. البيع بالإيجار ،الطاوس،  زنوش -3
-2014الماستر في القانون تخصص عقود ومسؤولية ،  مذكرة ،الجزائرالبيع بالإيجار للسكنات في حميش عبد الرزاق ،- 4

 61،ص2015
، مذكرة ماجستير ، فرع قانون أعمال ، كلية الحقوق ، جامعة  بالإيجار في القانون الجزائريالبيع شيخ محمد زكرياء ، -5

 2016--2015وهران ، الموسم الجامعي 



 نهعلمترتبة ار االفصل الثاني :    اجراءات عقد البيع بالإيجار في التشريع الجزائري والآث    

 

41 
 

الطلبات  كان عدد إذاما  ةنه في حالأ إلىهنا  الإشارةوزير المكلف بالسكن تصدر  بمقرر من
المرشحين غير  إبلاغيتم  ة،يفوق عدد السكنات المسجل ةمن طرف اللجن ةوالمقبول ةالمقدم

 في ذلك في رغبوا أنالتمسك باختيارهم  إلىودعوتهم موصى عليها  ةين الكتابي برساللالمقبو

وهنا يتوجب على الراغبين من  بالإيجارالبيع  إطارانجازها مستقبلا في المزمع  ةالبرامج السكني
 1ى عليهاصبرسائل مو الأولىطلباتهم  تأكيدالطلبات  أصحاب

عن  المسؤولة اللجنةتقوم  الصيغةهذه  إطارفي  ةجديد ةعن برامج سكني الإعلانمجرد وب    

بترتيب هذه الطلبات حسب الترتيب الزمني  ة،حدود عدد السكنات المسجللبات في طال ةمعالج
 ةمعالج ةلجن شغالأ ختتاما بعد، 2الترشيح للطالبين  ةوكذا التحقق من توفر شروط قابل للإيداع

 وألقاب أسماءيتضمن كل  أنولابد  ،اللجنة أعضاءعليه جميع  يوقعالطلبات يتم تحرير محضر 

     هؤلاء  يتم بعدها تسجيلل ،كل واحد منهم ةملفاتهم مع بيان خصوصيذين عولجت المرشحين ال
، تم تعلم  للوكالة العامة المديريةعن مستوى  ةبهذه العملي بطاقية وطنية خاصةالمستفيدين في 

مصالح الوكالة المستفيدين الذين قبلتهم اللجنة، برسالة موصى عليها مع دعوتهم إلى دفع 

ويودع وصل الدفع لدى مصالح الوكالة ليرفق  كالتزام نهائي بالشراء،ثمن المسكن من 10%
بملف المستفيد ، وبعد هذا يتم أبرام عقد البيع بالإيجار بينه وبين الوكالة الوطنية لتحسين السكن 

 3وتطويره لدى مكتب توثيق وفق النموذج المقرر قانونا،

ت واصفابه التي تحتوي على تعيين ممن الدفع يسحب المستفيد شهادة اكتتا أشهربعد ثلاثة 
ية لة الوطنلوكاالمسكن ،المساحة ، الولاية ، وبعد ذلك بثلاثة أشهر أخرى يتقدم المستفيد إلى ا

 لتحسين السكن وتطويره من أجل ملء مطبوع مرتبط بتعيين السكن.

ستة أشهر من ذلك يقوم المستفيد بسحب تعيين سكنه النهائي، وتحرير عقد البيع بالإيجار،  وبعد
 4من ثمن المسكن في الحالة الاستثنائية.%15من ثمن المسكن أو دفع  %15لا يتم إلا بعد دفع 

 المطلب الثاني

بالإيجارلتحرير عقد البيع  اللاحقة الإجراءات  
نتطرق في  ،بالإيجار عقد البيع السابقة لإبرام جراءاتالإ ىلإ الأولالتعرض في المطلب  بعد

 براملإ لسابقةا الإجراءات أهميةوالتي لا تقل  ،هلإبرامة لاحقالإلى الإجراءات الثاني  المطلب

يع بعقد لحيث نتعرض من خلال هذا المطلب إلى مسائل جد هامة وجوهرية عند التحرير  .العقد
سألة مإلى  ، ومن ثم التطرقتحرير عقد البيع بالإيجار إلىنتطرق في الفرع الأول الايجار، ف

لى إلث ثاوهو موضوع الفرع الثاني، على أن نتطرق في الفرع ال تسجيل عقد البيع بالإيجار

 .هر عقد البيع بالإيجار في المحافظة العقاريةفكرة ش
 بالإيجارعقد البيع  رتحري الأول:الفرع 

اشترط المشرع  خطورة ةتصرفات القانونيالكثر أمن  بالإيجارعقد البيع  عتباربا       

 ةخضعه كذلك لشكليأو ة،العناصر والمعلومات الضروري ةاحتوائه على كاف ةالجزائري ضرور

                                                             
 .سابق رمصد 23/07/2001من القرار المؤرخ في  06المادة راجع  - 1
 .23/07/2001ؤرخ في من القرار الم 06، المعدلة للمادة  22/07/2013من القرار المؤرخ في  04المادة -2
 الأخير وبين]قبل تسليم مفاتيح المسكن للمستفيد يجب إعداد عقد البيع بالإيجار بين هذا صت المادة العاشرة من نفس القرارن- 3

 الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره لدى مكتب توثيق وفق النموذج المعد بمحضر تسليم يوقعه الطرفان [
المؤرخ في  137-04من المرسوم التنفيذي رقم  03المعدلة بالمادة  105-01من المرسوم التنفيذي رقم 11تنص المادة - 4

أعلاه ، والتزامه بشروط تسديد 07% من ثمن المسكن عند استلامه طبقا لأحكام المادة 5]يترتب على تسديد  21/04/2004

أعلاه ، إعداد الهيئة المتعهدة بالترقية عقد البيع  08لمنصوص عليها في المادة ثمن المسكن كما هي محددة في رزنامة الإقساط ا

 بالإيجار [



 نهعلمترتبة ار االفصل الثاني :    اجراءات عقد البيع بالإيجار في التشريع الجزائري والآث    

 

42 
 

شخاص مؤهلين أمن طرف  ةرسمي ةفي ورق تحرير العقد إلزاميةفي  ةوالمتمثل همعينة لإبرام
 1.بذلك قانونا

مر ألتي ياعلى العقود  ةزياد":من القانون المدني 01مكرر  324 ةالماد وفي هذا الصدد تنص 

 ن نقلعقود التي تتضمالبطلان تحرير ال ةالى شكل رسمي يجب تحت طائل بإخضاعهاالقانون 
 ......"في شكل رسمي ةاو حقوق عقاري ةعقاري ةملكي

 هنجد 04/05/2004،2الملحق بالقرار المؤرخ في  بالإيجارلى نموذج عقد البيع إ وبالرجوع

من نفس الملحق كذلك  18 ةوفي نص الماد، ثق المكلف بالتحريرسم الموأيفتتح هذا العقد بذكر 
من المرسوم رقم  01ةالفقر 17 المادةوباستقراء نص ،سم الموثق المحرر للعقد أتنص على ذكر 

 "مكتب موثقلدى  11 ةالمذكور في الماد بالإيجاريحرر عقد البيع "التي جاء فيها  105/ 01

فيتوجب على ، نبطلاالفي هذا النوع من العقود تعد ركنا وتخلفها يعني  ةن الشكليأفهذا يعني ،
هم البيانات أ وتتمثل الوزارةمن قبل  المعدوفق النموذج  ،بالإيجارالموثق تحرير عقد البيع 

 ةطراف بدقفي تحديد الأ ،04/05/2004في النموذج الملحق بالقرار المؤرخ في  ةالوارد

 الثمنتحديد  وبالأخص بالإيجارشروط البيع  ،المسكن وموقعه صنفي المالك إوتعيين 
 .العقد وموضوع

و أ زئياج وأجير المسكن كليا أباتا من ت اينص على منع المستفيد من منع بندتضمين العقد  

ن أموقف ولى طابعه الإ بالإيجارفي عقد البيع  والإشارةو تجاري أي نشاط حر إفي  هاستعمال
 .لا بعد الوفاء بكامل الثمنإلى المستفيد إلا تنتقل  ةملكيال

ذا كان إفي حالات ما  أنهغير ،3ةمدته المحدد ءعقد انتهان يتم أما أ بالإيجاروتحرير عقد البيع  

        ثمن قبل الخر قسط من أعليه تسديد مبلغ يجب  فإنه ة،سن 70جر يقارب أعمر المست
جر أقام المست المحددة ،إذا الأقساطاستحقاق  رزنامةنه يمكن تعديل أ كما،هذا السن  تجاوز

 .جل الوفاء بالثمنأن يمدد أنه لا يمكن أغير ،قساط بل من قسط شهري واحد ةأبتسديد عد
 بالإيجارعقد بيع  تسجيل: ثانيالفرع ال

الملحق بالقرار المؤرخ في  ،بالإيجار البيعمن نموذج عقد  18 المادةنص  إلىبالرجوع       
نجدها تنص على ذكر اسم الموثق الذي قام بتحرير العقد وبالرجوع الى  ،04/05/2004

وكذا ،من قانون التوثيق  28 المادةالموثق حسب القانون ولا سيما  ة علىلتزامات الواقعلاا

جل أفي  عقود الموثقينن تسجل أ يجب":والتي تنص على انه ،قانون التسجيل من 58 ةالماد
كدت أوقد ، التسجيل راءلأجيخضع  بالإيجارن عقد البيع أوهذا يعني  ،"بتداء من تاريخهاإشهر 

من رسم حق  تعفى ":والتي جاء فيها ،20054 ةمن قانون المالي 07الفقرة  20 ةالماد أيضاذلك 

بنايات ذات التسجيل عمليات بيع القانون من  252 ةالمنصوص عليها في الماد ةنقل الملكي
جراء إللسكن حسب  ةوالهيئات العمومي ةالتي تنازلت عليها الدول للسكنالاستعمال الرئيسي 

                                                             
، مذكرة ماجستير في القانون الخاص، كلية الحقوق، جامعة  انتقال الملكية العقارية في قانون الاسرة الجزائريعمار نكاح،  -1

 .47،ص2008-2007قسنطينة ، الجزائر
 بالإيجار،المتضمن نموذج عقد البيع  23/07/2001المؤرخ في  ار، الذي يعدل القر04/05/2004في  القرار المؤرخ -2

 .2001سنة 43عددالجريدة الرسمية 
مصدر سابق  340-04من المرسوم رقم 02المعدلة والمتممة بالمادة  105-01من المرسوم التنفيذي رقم  08تنص المادة -3

سنة  25أن يسدد المستفيد مبلغ ثمن المسكن في كل الحالات بعد خصم مبلغ الدفعة الأولي على مدي لا يتجاوز  يجبعلى أنه:"

." 
 مصدر سابق.، 2005المتضمن قانون المالية لسنة 2004ديسمبر29المؤرخ في  04/21القانون رقم  -4



 نهعلمترتبة ار االفصل الثاني :    اجراءات عقد البيع بالإيجار في التشريع الجزائري والآث    

 

43 
 

وهذا ما  ،1"تساهمي والسكن الريفيالوالسكن الاجتماعي  والسكن الاجتماعي بالإيجارالبيع 
 بالمحافظةلى ذلك يكون محلا للشهر إ إضافةالتسجيل  لأجراءالعقد يخضع ن هذا أيؤكد 

 .العقارية
:الشهر العقاري:الفرع الثالث  

ف ، لى شرط واقسبق أن رأينا بأن عقد البيع بالإيجار هو عقد يعلق انتقال الملكية فيه ع      
لى إالمؤجر  بائعوهو وفاء المستفيد بجميع أقساط الثمن ومن ثم فإن ملكية المسكن لا تنتقل من ال

ة لمحدداجال المشتري المستأجر إلا بعد تسديده كامل الأقساط الواجبة، سواء تم ذلك خلال الآ

 سلفا والمقدرة بخمس وعشرون سنة كحد أقصى أو قبل حلول موعد استحقاقها.
ن خر قسط ماد أوإذا كانت القاعدة العامة في البيع بالإيجار تقضي بنقل ملكية المسكن بمجرد سد

لى عارد الثمن، فأن المشرع الجزائري اشترط لنقل الملكية العقارية وجوب شهر التصرف الو

الملكية  من ق.م.ج على مايلي:"لا تنتقل 793العقارية، فنص في المادة  عقار لدى المحافظة
 إذا ر إلاوالحقوق العينية الأخرى في العقار سواء كان ذلك بين المتعاقدين أم في حق الغي

 عقار"ر الروعيت الإجراءات التي ينص عليها القانون وبالأخص القوانين التي تدير مصلحة شه

قل إلا رية لا تنتالمادة أن الملكية في العقارات والحقوق العينية العقا يستفاد من نص هذه      
كن  يملابإجراء الشهر ، ذلك أن التصرف العقاري غير المشهر بمجموعة البطاقات العقارية 

 لصاحبه الاحتجاج به سواء فيما بين المتعاقدين أو في مواجهة الغير.

ة حمايوغاية المشرع الجزائري من وجوب مراعاة إجراء الشهر في التصرفات العقارية هو ل
ية ا حماوذلك بتنبيه المتصرف في العقار على خطورة هذا التصرف وكذ ،المتعاقدين والغير 

هو وغير المتصرف له بتأمين حقه العقاري من المخاطر التي قد يسببها المتصرف نفسه أو ال

 من الثقة في المعاملات الوارد على عقار.بصفة عامة يض
 ةمديجارات لالإ":نأنجدها تنص على ،75/74رقم  الأمرمن  17 المادةنص  إلىوبالرجوع  

ي إ، "شهارهاإعدم  ةالالغير في ح تجاهاطراف ولا يحتج بها ثر بين الأأي إلا يكون لها  ةسن 12

مما يعني  ةنس 25 إلىته تصل دفان م ،الإيجارمن جانب  جاربالإيلى عقد البيع إذا نظرنا إنه أ
، 105-01التنفيذي رقم من المرسوم  17 ةعليه الماد ما نصتكذلك ،الشهر  لأجراءنه يخضع أ

م من رس اءالإعفنجدها تنص على ، 2005 ةلسن ةقانون المالي 22 المادةرجوع لنص وبال

تم  لتيا ةالعقاري للعقود التي تتضمن بيع المحلات ذات الاستعمال السكني الجديد الإشهار
اب خواص لحسأو  سواء كان عموميين ة،العقاري ةزها من طرف المتعاملين في الترقيانجا

 .بالإيجارطار البيع إيجازها في إومنها المحلات التي يتم  ةالدول

طار البيع إن خضوع المسكن المنجز في أوهي  ة،مهم ةلى نقطة إشارنه يجب الإأغير  
فمن  ،2يبقى موقفبل  المستفيد إلىالمسكن  ةلى انتقال ملكيإلا يؤدي  ،الشهر لأجراء بالإيجار

 . 1053-01من المرسوم  02الفقرة 17 ةنص الماداستقراء 

نجد  ،04/05/2004بالقرار المؤرخ في  4الملحق بالإيجارمن نموذج عقد البيع  16 ةوكذا الماد
                    مستفيدالعلى دفع ذو طابع موقوف  بالإيجارمسكن في عقد البيع  ةملكي انتقالن أ

                                                             
 .2011دار الهدى، الجزائر، النظام القانوني للترقية العقارية )دراسة تحليلية(،ايمان ، بوستة -1
 .115طاوس ، المرجع السابق،صال زنوش-2
على مايلي:" يجب أن يحدد العقد الطابع الموقف للبيع بالإيجار في  105-01من المرسوم رقم  02الفقرة  17نصت المادة  - 3

 حالة عدم احترام المستفيد احد الشروط التي يتضمنها "
على مايلي:" يكتسي هذا العقد طابعا موقفا ولا يقدر نقل ملكية  04/05/2004من ملحق القرار المؤرخ في  16نصت المادة  - 4

 المسكن موضوع البيع بالإيجار للمستأجر المستفيد"



 نهعلمترتبة ار االفصل الثاني :    اجراءات عقد البيع بالإيجار في التشريع الجزائري والآث    

 

44 
 

 ةحتى تنتقل ملكي1العقد حسب  الأقساطاستحقاق  ةرزنام المحددة في الأقساطكل لمسكن المن 
 د.المسكن الى المستفي

 المبحث الثاني

بالإيجارضمانات التعامل بالبيع   
 هة والمؤجرعقد البيع بالإيجار يكون من طرفين وهما المستأجر المستفيد من ج إبرامإن      

 أ إيجارايبد فهذا العقد ،وبالتالي فهو ينشأ التزامات متبادلة بين طرفيهالبائع من جهة أخرى 

 الأولب مطلبين يتضمن المطل إلىتم تقسيم المبحث ولدراسة هذه الالتزامات  وينتهي بيعا،
ع في البي لجزائيفعالية الشرط اأما المطلب الثاني  والمستأجر المستفيدالتزامات المؤجر البائع 

 بالإيجار

 الأول المطلب

 دالمستفي والمستأجرمؤجر البائع الالتزامات 

ل أن عقد البيع بالإيجار يعد عقدا ذا طبيعة خاصة، كونه يجمع بين أحكام عقدي لقد سبق القو

ونظرا لذلك ارتأيت تقسيم المطلب إلى فرعين أعالج في الفرع الأول التزامات البيع والإيجار، 
.المؤجر البائع  وفي الفرع الثاني نتناول التزامات المستأجر المستفيد  

 مؤجر البائعالالتزامات  :الأولالفرع 

يع عقد الب عن شأتنعلى عاتق المؤجر البائع التي  ةؤجر البائع هي الالتزامات الواقعمالالتزامات 

 ملكية.ونقل ال ضمانوالالتزام بال ةوتتمثل هذه الالتزامات في الالتزام بالتسليم والصيان بالإيجار
 

 

 
 :الالتزام بالتسليم:ولا أ

بوضعه تحت  به،والانتفاع  لحيازتهمستفيد من المسكن المرقي العقاري من تمكين الوهو التزام  

ي المرقى وفأالعقد المبرم وفي مكان تواجده ي عائق في الوقت المحدد في أتصرفه دون 
 .2العقاري

وضع المسكن محل العقد تحت  الأولليم المسكن يتحقق بتوفر عنصرين ن الالتزام بتسأوعليه ف 

       مسكن الويتم وضع  ،من حيازته ماديا والانتفاع به دون عائق يتمكنتصرف المستفيد بحيث 
لى إيق تسليم المتعهد مفاتيح المسكن عن طر بالإيجارتحت تصرف المستفيد في عقد البيع 

 3قانونا حتى يتمكن من شغل مسكن والانتفاع به ةالمحدد ةخير النسببعد دفع هذا الأ المستفيد

نه قد وضع أالمستفيد ب ة،العقاري ةعلام المتعهد بالترقيإفيتمثل في ما العنصر الثاني أ       
بتسليم المسكن بمجرد وضع المسكن  لتزامالاذ لا يكفي حتى يتحقق إ ،تحت تصرفه المسكن

التسليم الذي  محضرعلام المستفيد عن طريق إعلام المستفيد بذلك ويتم إبل يجب ،تحت تصرفه 

 .4والمستفيد معا بالترقية العقاريةيتم توقيعه من طرف المتعهد 

                                                             
 المعدل والمتمم، السالف الذكر. 105-01من المرسوم التنفيذي رقم 100المادة  -1
،عدد 03، مجلة التعمير والبناء، الجزائر، المجلد بالإيجار في التشريع الجزائري عقد البيعيوسفي محمد، -2

 .106،ص2019ديسمبر12
، العدد مجلة القانون العقاري والبيئة ،  التزامات المتعهد بالترقية العقارية في عقد البيع بالإيجارشيخ محمد زكرياء ، -3

 04.، ص2015جوان 05
،الجزائر، العدد  مجلة البحوث في العقود وقانون الاعمال، ة التعاقدية في عقد البيع بالإيجارنطاق الحريأمينة ، بورصاص -4

 .355، ص 2018ديسمبر 05



 نهعلمترتبة ار االفصل الثاني :    اجراءات عقد البيع بالإيجار في التشريع الجزائري والآث    

 

45 
 

معين في اليتعهد بتسليم المسكن ذاته المحدد و ة،العقاري ةرقين المتعهد بالتأ لىإ ةشارالإر وتجد
 بالترقية العقاريةمستفيد وبناء على ذلك فلا يعد المتعهد ال ةلا بموافقإولا يجوز له استبداله العقد 

 1.غير الذي تم تعينه في العقد أخرمنفذا للالتزام بالتسليم متى عرض على المستفيد مسكنا 

من ق.م.ج أنه 282بالنسبة لمكان تسليم المسكن فإنه وطبقا للقواعد العامة وحسب المادة  أما    
إذا كان محل الالتزام شيء معينا بذاته وجب تسليمه في المكان الذي كان موجودا فيه وقت 

غير أنه من الناحية المنطقية يكون  نشوء الالتزام ما لم يوجد نص أو اتفاق يقضي بغير ذلك،

 2في مقر الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره أو إحدى الوكالات التابعة لها التسليم
ي ففي فقرتها الثالثة من القرار المؤرخ  09من حيث وقت تسليم المسكن فتنص المادة 

ت كيفياوالذي يحدد شروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع بالإيجار 23/07/2001

 كما            ،14/05/2002من القرار المؤرخ في  02ادة ذلك، المعدلة بموجب الم
، المستحقة كمساهمة بصفة استثنائية%25من ثمن المسكن المتبقية من %15"وتدفع يلي:

اريخ تسليم خلال السنة الموالية لت %5عند  تسليم المفاتيح، و%5وبطلب من المشتري كما يلي:

 المفاتيح.."
من المساهمة  %15أن وقت تسليم المفاتيح يكون بعد تسديد  فمن خلال هذه المادة يتضح     

          وتجدر الإشارة في هذا الصدد إلى أن إعداد عقد البيع  من ثمن المسكن،%25الأولية المقدرة ب

     وهذا خلافا لما كان سائدا من  ،3بالإيجار، يكون بعد الوفاء بالقسط الأخير من المساهمة الأولية
       ولكي يستكمل المؤجر البائع بالتسليم ، 4يتم تحرير عقد البيع بالإيجار قبل التسليمقبل حيث كان 

 .يجب أن تنم زيارة حضورية للمكان بين المعني والمصالح التقنية للمدين بالتسليم

م يجب أن تنظ استلام المستفيد المسكن "عندكما يلي:من القرار السابق  11حيث تنص المادة     
محضر بتوج تزيارة حضورية للمكان بين المعني والمصالح التقنية للمتعهد بالترقية العقارية 

 تسليم يوقعه الطرفان".

أن هذا المحضر يعد دليلا كتابيا على تنفيذ المؤجر البائع لالتزامه بالتسليم ، ومن جهة أخرى 
خلاله إثبات أوصاف المسكن المسلم وبهذا يتفادى إمكانية ادعاء يتمكن المستفيد المؤجر من 

 5.في حالة إذا ما وقع فسخ العقد أفضلالمؤجر البائع أنه سلم المسكن بحال 

 ةالالتزام بالصيان: ثانيا

ويعتبر  الانتفاع،جر من أمستالمؤجر بتمكين ال يجار التزاملعقد الإ الجوهريةصر من العنا      

بموجب القانون سريان العقد ويتحمل حق للمؤجر طوال  ةبالصيان بتعهد العين التزام المؤجر

 6جرأمن طرف المست أعذاره إلى ةلتي يجب عليه القيام بها دون حاجا ةالعادي ةعمال الصيانأب

                                                             
مذكرة ماجستير ، تخصص  الطبيعة القانونية لعقد البيع الإيجاري وأثاره في القانون المدني الجزائري،قراشي نورية،  -1

 .81، ص2016-2015وم السياسية ، جامعة مستغانم قانون مدني أساسي ، كلية الحقوق والعل
 .144إيمان ،المرجع السابق ص  بوستة- 2
من القرار المؤرخ في ،03المعدلة بموجب المادة  23/07/2001من القرار المؤرخ في ،10تنص المادة  - 3

عليه في المادة أعلاه إعداد عقد "يترتب على دفع المستفيد القسط الأخير من مبلغ المساهمة الأولية المنصوص 14/05/2002

 "البيع بالإيجار
الذي يحدد شروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع  23/07/2001من القرار المؤرخ في 10كانت المادة - 4

 " " قبل تسليم مفاتيح المسكن للمستفيد يجب إعداد عقد البيع بالإيجار:قبل التعديل تنص بالإيجار
 146، مرجع سابق، ص بوستة إيمان - 5
، مذكرة ماستر حقوق، تخصص القانون الخاص في القانون المدني الجزائري الإيجارعقد  سعاد ، منصوري سلوي، إدرار -6

 25، ص2013-2012الشامل، جامعة عبد الرحمان ميرة ، بجاية الموسم الجامعي



 نهعلمترتبة ار االفصل الثاني :    اجراءات عقد البيع بالإيجار في التشريع الجزائري والآث    

 

46 
 

عين ال ةيلتزم المؤجر بصيان"كما يلي: من قانون المدني الجزائري 479 ةالماد تنص حيث
 ."عليها وقت التسليمكانت التي  ةلتبقى على الحال ةالمؤجر

لا يلتزم  ةجيريأالترميمات الت الضرورية أمالزم بالترميمات ن المؤجر مأيستفاد من هذا النص  

على نفقته  ةعمال الصيانأجر المستفيد بأيلتزم المست بالإيجارعقد البيع  طارإنه في أ غير،بها 
 1.ولا يلتزم بها المؤجر البائع الخاصة

 (:السكن ةملكية)بنقل الملكي الالتزام:ثالثا

حسب  المحددة، لأقساط استكمالان يتم أالعقاري بنقل ملكيه السكن بمجرد يلتزم المرقي       
 105-01رقم  التنفيذي من المرسوم 19 ةوردته المادأوهو ما  ،الاستحقاق المتفق عليها رزنامة

المعمول بها بعد تسديد ثمن السكن للمعني وفقا للقواعد  ةتنتقل ملكي":والتي جاء فيها       

"بكامله  السكن  

 البيعتحرير عقد جديد يكرس وهذا ب، 2الأقساطل يكون بعد دفع كام ةن انتقال الملكيأوهذا يعني 

فقا هذا العرض سيحرر الموثق عقد البيع و ىعد،ول الأبالإيجار مع عرض البيع  النهائي

 3التسجيل والشهرجراء إ هايتم بعد،لفي هذا المجال ةالمعروف ةالقانوني والأوضاع للإجراءات
 ةالقانوني ةوهذا لا يقبل من الناحي ،4له ةالمسكن بشكل نهائي للمستفيد خالص ةلتنتقل بذلك ملكي

صدار النموذج الجديد لعقد البيع إجراء عند الأما جعل المشرع يعيد تعديل هذا وهو 5ةوالعملي

 6ة.وعملي ةمشاكل قانوني ةنتج عنه عدكونه ست بالإيجار
يلتزم                                            : الالتزام بضمان عدم التعرض والاستحقاقرابعا

ن يلتزم أو ،كاملان يضمن للمستفيد من السكن الانتفاع به انتفاعا هادئا أالعقاري ب يالمرق

الصادر سواء التعرض  عدمالعقاري  يالتعرض والاستحقاق وهنا يضمن المرق عدمبضمان 
 .7ق.م. ج من  371 المادةفي نص  ما وردو من الغير وهذا بناء على أ ةمن الوكال

ى إلا يؤدي مم ،العقاري حقا يدعيه على المسكن يستعمل المرقأذا إفيعتبر التعرض القانوني 

ي فعل مادي يقوم به أما التعرض المادي فيكون ب،ألمسكن لنزعه من يد المستفيد الشاغل 
 8ه.حق يدعيلن يستند في ذلك أمن المسكن دون العقاري ويعيق انتفاع المستفيد  يالمرق

بضمان عدم  لتزامهباالعقاري  يعدم قيام المرق ةنه يحق للمستفيد من السكن في حالأكما        

و فسخ أب التنفيذ العيني للى القضاء وطإاللجوء ،و من الغير أمنه صادرا التعرض سواء كان 
 ،374المواد  ةوذلك بمراعا9و جزئيا أسواء كان الاستحقاق كليا  ،و التنفيذ بمقابلأالعقد 

                                                             
على أنه:" المتضمن نموج عقد البيع بالإيجار  ،52، ج.ر عدد2001جويلية  23من القرار المؤرخ في  13تنص المادة  - 1

 ".يتعهد المستأجر المستفيد بالقيام على نفقته بجميع الاصلاحات الداخلية لمسكنه
 .146بوستة إيمان، المرجع السابق ، ص -2
 .23/07/2001من نموذج عقد البيع بالإيجار الملحق بالقرار المؤرخ في  11المادة  -3
 180السابق ، ص مليل نور، المرجعح -4
 147إيمان ، المرجع السابق، ص بوستة - 5
 .04/05/2004من نموذج عقد البيع بالإيجار بالقرار المؤرخ في  16المادة  - 6
"يضمن البائع عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه، :من )ق.م.ج( ، والتي جاء فيها371نصت المادة  -7

له أو من فعل الغير يكون له وقت البيع حق على المبيع يعارض به المشتري، ويكون البائع مطالبا سواء كان التعرض من فع

 بالضمان ولوكان حق ذلك الغير قد ثبت بعد البيع وقد آل اليه هذا الحق من البائع نفسه"
مذكرة ماجستير في القانون ، كلية  ، النظام القانوني للمساكن المنجزة بأموال عمومية في إطار البيع بالإيجارحمزة خليل،  -8

 134، ص2004، جامعة البليدة، سنة  قالحقو
 97-85شيخ محمد زكرياء ، المرجع السابق ، ص -9



 نهعلمترتبة ار االفصل الثاني :    اجراءات عقد البيع بالإيجار في التشريع الجزائري والآث    

 

47 
 

العقاري  يوفي كل هذه الحالات يحق للمستفيد الرجوع على المرق من ق.م.ج، 375،376
 .هذا الاستحقاق نتيجةمطالبته بالتعويض عما اصابه من ضرر و

تأجر المس دكما يلي:"يتعه من القرار المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار17تنص المادة 

النية  دية بحسنتعاقالمستفيد والمتعهد بالترقية العقارية كل فيما يخصه بتنفيذ جميع الالتزامات ال
 المتبادلة وطبقا لبنود العقد والأحكام التشريعية والتنظيمية المتصلة بذلك"

ففي إطار ضمان المؤجر لتعرضه الشخصي يتوجب عليه الامتناع عن التعرض بنوعيه المادي 

لقانوني ويقصد بالتعرض المادي كل فعل يقوم به المؤجر البائع يترتب عنه حرمان المستأجر وا
أو مستأجر المستفيد من دخول المسكن كمنع ال من الانتفاع بالمسكن دون أن يستند فيه إلى حق،

 .1منعه في استعمال السلم أو المصعد وغيره دون سبب جدي

 .2لى المؤجر البائع وحده بل يمتد إلى أتباعه كذلكولا يقتصر ضمان التعرض الشخصي ع     
أما التعرض القانوني فالمراد به ادعاء المؤجر البائع حق على العين المؤجرة في مواجهة  

أما بالنسبة لضمان المؤجر التعرض ،3المستأجر المستفيد مستند في ذلك على سبب قانوني

 .4لا الماديالصادر من الغير فإنه يضمن فقط التعرض القانوني 
ويشترط لإعمال أحكام التعرض الشخصي أن يصدر تعرض فعلا من قبل المؤجر أو أحد 

وأن يكون المؤجر في تعرضه لا يستند  تابعيه من شأنه الإخلال بانتفاع المستأجر بالمسكن،

  فإذا تحققت هذه الشروط في  لسبب مشروع مع ضرورة وقوع هذا التعرض أثناء مدة الإيجار،
الشخصي ترتب عنها جزاء يخول للمستأجر المستفيد طلب التنفيذ العيني أو طلب  التعرض

 5الفسخ

أما بالنسبة للتعرض الصادر من الغير وهو كل شخص من غير المؤجر وتابعيه وخلفه      
العام،فيشترط فيه أن يكون صادرا من أجنبي عن العقد واستناد الغير في تعرضه لسبب قانوني 

يجب أن يكون هناك تعارض بين التعرض الصادر من الغير وحق المستفيد في كما  من الغير،

،فإذا تحققت هذه الشروط رجع المستأجر على المؤجر وجاز له أن يطلب الفسخ إن كان 6السكن 
 7له مقتضي وفق لأحكام المسؤولية العقدية 

المستفيد أجرالتزامات المست :الفرع الثاني  
:وهي ةساسيأ التزامات ةهناك ثلاث التزامات الطرف المستفيد من هذا العقد نجد إلىبالرجوع      

 
 

:المسكن أقساطالالتزام بتسديد :ولاأ  

                                                             
، منشأة المعارف، مصر  العقود المسماة ، الإيجار في القانون المدني وقوانين إيجار الأماكننبيل إبراهيم سعد،- 1

 400"،ص2000،
ق م ج "على المؤجر أن يمتنع عن كل تعرض يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ولا يجوز من   483تنص المادة - 2

أن يحدث بها أو بملحقاتها أي تغيير ينقص من هذا الانتفاع ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأفعال التي تصدر منه أو من 

 تابعيه"
 .727، ص1998الجامعي الحديث، مصر المكتب،الإيجار عقد، أنور طلبة- 3
 159طاوس، مرجع سابق، صال زنوش - 4
 88المرجع السابق، ص زق،االرحسين عبد  - 5
في فقرتها الثانية "بل يمتد إلى كل ضرر أو تعرض قانوني صادر عن مستأجر أخر أو أي شخص تلقى  483تنص المادة - 6

 الحق عن المؤجر"
 290ص سابق، أنور طلبة، مرجع- 7



 نهعلمترتبة ار االفصل الثاني :    اجراءات عقد البيع بالإيجار في التشريع الجزائري والآث    

 

48 
 

يد مقابل التزام المتعهد المستف ةفي ذم أالتزاما ينش ةالدوري الأقساطبتسديد  الالتزاميعتبر  
.الإيجارعن  ناشئبه وهو التزام  الانتفاعتمكين المستفيد من  ةالعقاري ةبالترقي  

 ةمسكن المنجز وهذا دفعال% من ثمن 25ولى لا تقل عن أويتم ذلك من خلال تسديد دفعه     

واحدة1، لكن المشرع تدخل وأجاز تسديد هذه الدفعة على عدة مراحل مراعاة لقدرة التسديد 
 لبعض المستفيدين وهذا في مدة لا تتجاوز)02( سنتين على الأكثر.2

ة:حسب الكيفيات التالي ةهذه الدفع ويتم تسديد   

.ثمن المسكن عند القرار الثابت بالشراء 10% -1  
.لموقع تواجد المسكن الأشغالمن ثمن المسكن عند الانطلاق في 05% -2  

التخصيص.من ثمن المسكن عند 3-05%  

.مستفيد المسكنالمسكن عند استلام المن ثمن 4-05%  
ة مع مراعا ة،دقيق ةطرفين وفق رزنامالتحدد باتفاق  ةلمد ادوري هافيتم تسديد الأقساطما باقي أ

    من  08ةوذلك بصريح نص الماد ةسن 25 ةلا تفوق هذه المدوإ ،للمسكن  الكامل الثمن ةتغطي

 ةللمكتتبين المسجلين سن ةبالنسب ةسن 20ويتم تقليصها الى  105-01رقم المرسوم التنفيذي      
لما طبقا  ةسن 70ن يتجاوز عمره أوذلك قبل ،من المسكن  ةالمؤهلين للاستفاد 2002و  2001

340-04من المرسوم التنفيذي  03و 02 عليه المادتين  نصت  

ةالمشترك ةحكام الملكيأالالتزام ب:ثانيا  

ت العقارا ةو مجموعأون عليها العقار المبني التي يك ةالقانوني ةهي الحال ةالمشترك ةالملكي     

زء منها على ج ةتشتمل كل واحد شخاصأ ةحصصا بين عد ةوالتي تكون ملكيتها مقسم ةالمبني
 خاص ونصيب في الأجزاء المشتركة.3

 ةحداث تغييرات خارجيإعدت له وعدم أفيما  ةالمشترك الأجزاءستعمال اتفيد في مسال التزام -أ

 ةمفرز ةلخاص ملكيها اايملك جز ةان يكون لكل شخص حص ةالمشترك ةحيث تقتضي الملكي

مقتصرا يكون  ةالمشترك ةتطبيق الملكي فحيز ة،للقسم ةغير قابل ةجماعي ةمشترك ملكيال والجزء
 على العقارات المبنية فقط4،

تاح أوبينت حقوق الشركاء والتزاماتهم حيث  ةالمشترك